Immobilier : les conseils des notaires en cas de vices cachés

Il est possible de dénoncer un achat immobilier pour vice caché. L’acquéreur doit toutefois respecter certaines conditions pour faire valoir cette réclamation.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Tout acheteur immobilier qui fait une mauvaise découverte après l’acquisition dispose d’un recours : il s’agit de la garantie des vices cachés. Si les vices cachés peuvent faire l’objet d’une action légale de la part de l’acquéreur, encore faut-il savoir de quoi l’on parle exactement. L’article 1 641 du Code civil définit le vice caché comme tout défaut non apparent qui rend le logement acquis impropre à l’usage auquel on le destine. Si le vendeur est tenu responsable de la garantie à raison des défauts cachés au moment de la vente, il ne l’est pas en revanche concernant les défauts qui étaient apparents (article 1 642 du Code civil). En résumé, il y a vice caché lorsque les conditions suivantes sont réunies :

  • le vice doit être non apparent lors de la vente ;
  • le vice doit rendre impropre l’usage ou le diminuer fortement ;
  • l’acquéreur n’a pas eu connaissance de l’existence du vice qui doit être antérieur à la vente.

La clause de non-garantie des vices cachés

Attention, car le vendeur d’immeubles anciens (de plus de 10 ans) bénéficie le plus souvent d’une exonération globale de garantie des vices cachés. En effet, dans la majorité des cas, les actes de vente font mention d’une clause précisant que le vendeur ne sera pas tenu responsable des vices cachés. La vente est censée avoir été conclue compte tenu de l’état du bien constaté par l’acquéreur au cours des visites préalables. Par conséquent, l’acheteur ne peut pas exiger de réparation. Ces clauses ne sont toutefois valables que si le vendeur est de bonne foi et non professionnel. Le but de ces clauses de non-garantie est de favoriser la mise en confiance de chacune des parties. Il faut qu’après la vente, le vendeur et l’acheteur n’aient pas de raison d’intenter d’action l’un contre l’autre (ou le moins de raisons possible). Pour rappel, le vice caché n’est pas un vice dissimulé volontairement par le vendeur, mais un vice qui n’est pas apparent. Dès lors, sachant qu’il faut compter environ trois mois pour réaliser une vente immobilière, on considère que la période est suffisante pour acquérir une bonne connaissance de l’état du bien.

Les modalités pour faire valoir son droit

L’acheteur qui constate un vice caché après son acquisition n’est pas totalement démuni, même avec une clause d’exonération de la garantie des vices. Il pourra se retourner contre le vendeur et intenter une action dans un délai de deux ans après la découverte du vice caché. Il convient de prouver le vice et de démontrer la mauvaise foi du vendeur en fournissant des justificatifs et attestations. Par ailleurs, il est conseillé de faire intervenir des experts au préalable et d’éviter de réaliser les travaux de réparation avant le règlement du litige. On peut toutefois noter que l’achat d’un bien immobilier ancien est devenu moins risqué aujourd’hui, notamment grâce aux divers diagnostics que doivent fournir les vendeurs  (diagnostics de performance énergétique, amiante, plomb, termites, état des risques et pollution, risque de mérule, etc.). De plus, la récente multiplication des règles en la matière renforce la protection de l’acheteur. C’est le cas notamment de l’instauration du carnet d’information du logement à partir de 2023. Ce dernier vise à centraliser toutes les informations utiles à l’acquéreur concernant le bon entretien du logement dans le cadre de la transition énergétique. Toutefois, de mauvaises surprises peuvent toujours survenir. Il est donc fortement conseillé que l’acheteur examine attentivement le bien convoité avant de l’acheter.

25 Nov 2022

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