Île de France : un studio plus cher au m², sauf dans Paris

L’appétit des acheteurs pour Paris et sa banlieue ne se tarit pas. Selon la dernière note de conjoncture fournie par les Notaires du Grand Paris, 41 410 logements anciens ont été vendus en Île-de-France entre décembre 2018 et février 2019, chiffre en progression de 4% par rapport à la même période l’an dernier. Les prix ont suivi la même augmentation.

En Île-de-France, de février 2018 à février 2019, les prix des logements anciens sont en hausse de 4,4% (4,7% pour les appartements et 3,8% pour les maisons). Ces évolutions de prix restent plus contenues en Grande Couronne (0,4% pour les appartements et 2,8% pour les maisons) qu’en Petite Couronne (respectivement 4,4% et 5,9%).

Le prix des appartements anciens a atteint 9 670 € le m² à Paris en février 2019, en hausse de 1,3% en 3 mois et de 6,4% en un an. D’après les prix issus des avant-contrats, le prix devrait atteindre 9 920 € le m² en juin 2019 dans la capitale, avec un rythme de croissance annuelle des prix qui se maintiendrait autour de 6,5%, à moduler en fonction de la taille et la localisation des logements.

Plus de pièces, moins cher au m² ?

En Grande Couronne, le prix au m² diminue très fortement avec le nombre de pièces. On paie 3 700 € le m² pour acheter un studio, soit pratiquement 50% de plus que pour un 5 pièces et plus (2 510 € le m²). Les grands appartements souffrent sans doute de la concurrence des maisons.

Au contraire, à Paris, les grands appartements de 5 pièces et plus affichent le prix au m² le plus élevé (9 960 €/m2), suivi des 4 pièces (9 760 €). Ces deux types d’appartements sont plus chers que les studios (9 600 € le m²).Traditionnellement pourtant, le m² d’un studio est plus cher que celui d’un appartement plus grand. Le coût d’une salle de bain et d’une cuisine est plus dilué lorsqu’on achète un logement plus vaste. Des effets de rareté et de localisation se combinent sans doute pour provoquer ce phénomène parisien : les grands appartements sont rares (seulement 19% des appartements parisiens vendus ont 4 pièces et plus), recherchés et plus souvent localisés dans les quartiers les plus chers, avec des immeubles de standing. Cependant, dans ce marché aux prix très élevés, les écarts restent assez limités : l’appartement parisien de plus de 5 pièces ne coûte au m² que 10 % de plus que le deux pièces.

La Petite Couronne partage des caractéristiques des deux marchés avec les mêmes explications : le prix au m² diminue avec le nombre de pièces comme en Grande Couronne, mais il remonte pour les appartements de 5 pièces et plus comme dans Paris.

Des écarts de prix stables depuis 2011

Depuis 7 ans, l’évolution des prix par type de bien est assez homogène, à la hausse de 11% pour les plus grands logements et de 14% pour les studios. Il y a, en 2018 comme en 2011, un écart de l’ordre de 15% sur le prix au m² selon la taille des appartements dans Paris. Dans le reste de la région, les prix des appartements n’ont quasiment pas évolué en 7 ans, allant de 2% de baisse pour les 4 pièces à 2% de hausse pour les studios. Il en est de même pour le marché des maisons, les évolutions par taille allant de 5% de baisse pour les petites maisons (3 pièces et moins) à des prix stables pour les autres types de biens.

9 Mai 2019

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