4 conseils pour réussir son investissement locatif

Réussir son investissement locatif

Une étude Poll&Roll pour Masteos au printemps dernier rappelait que l’investissement locatif demeure le placement préféré des Français. La confiance dans la pierre n’a pas diminué avec la crise sanitaire, c’est même tout l’inverse ! Néanmoins, la réussite d’un investissement locatif n’est pas automatique : elle se mesure par la rentabilité et l’éventuelle plus-value à la revente. Quelques conseils pour réussir son investissement locatif.

1. Définir son budget

Le budget détermine le type d’investissement locatif (logement, bureaux, local commercial, etc.). S’il est réduit, il est conseillé de commencer par un logement de petite surface mais dans une grande ville, où la demande locative est plus forte. Investir dans l’ancien coûte moins cher mais dans le neuf, le bailleur profitera d’abattements fiscaux spécifiques comme le dispositif Pinel.

L’emplacement du bien est un critère important. Si l’investissement est destiné plutôt à un étudiant ou un jeune couple, la proximité des transports est primordiale. Une famille a contrario privilégiera la proximité des commerces et des écoles. Les éventuels travaux de rénovation ne doivent pas constituer un frein, ils font l’objet d’une déduction fiscale (déficit foncier) et d’aides (MaPrimeRénov’, C2E, etc.).

2. Calculer le rendement locatif

Le rendement locatif dépend de la demande, des périodes de vacance et des charges de copropriété dont une partie est toutefois à la charge du locataire. Il se calcule en multipliant le loyer par 12 puis ce résultat par 10. La somme obtenue est divisée par le prix d’acquisition du bien. Par exemple un T2 de 30m2 acheté 95.000€ et loué 560€ charges comprises aura une rentabilité brute de 7%. En général dans une grande ville, le taux de rendement tourne autour de 6 à 7%. Il peut être optimisé en baissant ses impôts (location meublée par exemple), en augmentant la durée de rétention des locataires par des travaux d’amélioration ou encore en revalorisant régulièrement le loyer selon l’indice de référence publié chaque année par l’Insee.

3. Trouver le meilleur crédit immobilier

C’est l’aspect le plus intéressant de la pierre comme placement financier : la possibilité d’investir à crédit. La bonne formule est d’emprunter sur une durée plutôt longue en regard des bénéfices générés (minimum 15 ans), même si le taux de crédit immobilier est légèrement plus important, et de réduire au maximum son apport financier. Pour obtenir les meilleures conditions d’emprunt, l’investisseur a intérêt à comparer plusieurs offres ou à confier sa recherche de financement à un courtier en crédit immobilier. Il est également conseillé de faire jouer la concurrence en matière d’assurance emprunteur.

4. Choisir le régime fiscal le plus avantageux

Dans le neuf ou l’ancien, le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) confère des avantages fiscaux intéressants : déduction des charges locatives, récupération de la TVA, amortissement du bien sur le long terme…Dans le neuf, le dispositif Pinel permet d’obtenir des abattements fiscaux dont le montant dépend de l’engagement locatif (12, 18 et 21% pendant 6, 9 ou 12 ans) et de la situation géographique du bien.

22 Juil 2021

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