L’investissement immobilier dans le neuf comporte de nombreux intérêts : mais en est-il de même pour l’investissement immobilier dans l’ancien ?
Pourquoi investir dans l’ancien ?
Les logements anciens sont souvent mieux situés que les logements neufs. Ainsi, si vous souhaitez investir dans un logement au centre ville, à proximité des commodités, l’ancien sera le choix évident.
Le cachet de l’ancien fait qu’il y aura toujours une demande pour ce type de bien. Le logement prendra de la valeur sur du moyen terme, d’autant plus si vous entreprenez des travaux de rénovation. Par exemple, en améliorant le rendement énergétique du bien qui est souvent en dessous des constructions les plus modernes.
Les appartements anciens qui nécessitent des travaux ont un avantage très net : leur prix. Selon l’importance des rénovations à réaliser, certains logements ont des prix intéressants, notamment grâce à la décote appliquée sur le prix d’achat. Les logements anciens ont donc une meilleure rentabilité que les logements neufs.
Reste que ces travaux vont nécessairement entraîner des dépenses supplémentaires. Si vous prévoyez d’acheter dans l’ancien pour rénover puis pour louer, vous aurez tout intérêt à déclarer vos revenus fonciers en régime « réel ». Ce régime permet d’imputer sur vos loyers la quasi-totalité des dépenses réalisées pour remettre le bien en état, mais aussi une grande partie de vos charges (intérêts d’emprunt, assurances…). Ce genre de dispositif est d’autant plus intéressant que la fiscalité des revenus locatifs est assez élevée en France.
Les dispositifs fiscaux pour optimiser son investissement
De nombreux avantages fiscaux existent en France pour un investissement dans des logements anciens, en fonction du type de bien, des rénovations et de vos revenus.
Citons ici la loi Pinel, conçue pour défiscaliser une partie du montant l’achat des biens immobiliers neufs, qui peut parfois être appliquée sur des biens anciens. Par exemple, dans le cas d’une réhabilitation d’un logement ou de l’acquisition d’un local commercial ou d’un garage en vue de le transformer en habitation. Cette loi a été complétée en 2019 par le dispositif Denormandie.
La loi Malraux, permet, elle, de défiscaliser des travaux de restauration d’un immeuble classé.
En cas de location du bien, si vos charges (prêt immobilier, montant des travaux, taxe foncière, …) sont supérieures à votre revenu foncier, vous pouvez bénéficier du mécanisme du déficit foncier vous offrant une réduction d’impôts.
Les formes d’investissement dans l’ancien
Investir pour sa résidence principale
C’est l’investissement le plus courant, il sert à se constituer un capital. L’investissement dans la pierre reste l’investissement le plus sûr et le plus pérenne. On achète donc un bien en premier lieu pour y habiter mais en comptant faire une plus-value après quelques années : pour acheter un logement peut-être plus grand ou à un prix inaccessible au moment du premier achat. Le bien pourra également servir de transmission de patrimoine à ses enfants.
Investissement dans l’ancien pour revendre
En investissant dans l’ancien en vue de rénover totalement le bien en question, vous pouvez espérer, à terme, revendre ce même bien à un prix plus élevé. Cette mécanique explique en partie le succès des biens immobiliers à rénover dans la plupart des grands centres urbains français ; a contrario, dans l’immobilier neuf, il est aujourd’hui difficile d’imaginer une plus-value à la revente.
Notons que la rénovation du logement ancien doit être suffisamment qualitative pour apporter une réelle plus-value au bien : cuisine, salle de bains, rendement énergétique et sécurité sont des points particulièrement importants en vue d’une revente.
Ici, le bien n’est pas la résidence principale, il nécessite donc souvent un apport en capital conséquent. Surtout, une bonne connaissance du marché immobilier est nécessaire pour optimiser l’investissement.
L’investissement immobilier pour la location
L’investissement locatif dans l’ancien est également un des principaux placements immobiliers, il permet de générer des revenus réguliers. Il se réalise avec un capital, mais aussi avec un crédit immobilier qui sera remboursé avec les loyers perçus.
