Les taux bas, toujours stables, dynamisent le marché immobilier

Depuis 4 ans, le marché immobilier français est en forme, incontestablement. Après avoir progressé de 11% entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2017, l’activité s’est certes stabilisée en France sur les douze derniers mois (+0,3%) mais à des niveaux extraordinairement élevés selon le dernier bilan semestriel de Century 21 issu des données des 850 agences du réseau. Jamais auparavant le nombre de transactions n’avait atteint la barre des 956 000 acquisitions annuelles, annoncée récemment par les notaires. Pour Laurent Vimont, président de Century 21 France, « nous avons atteint une sorte de plafond de verre mais le marché immobilier continue de tourner à plein régime« .

Des taux 2018 proches de 2016

Ce sont sans conteste les conditions bancaires très favorables aux emprunteurs, très proches des niveaux record constatés en 2016, qui portent le marché. Proposant toujours des taux extrêmement bas, les banques ont assoupli leurs critères d’octroi de prêts, permettant à de plus en plus de ménages d’accéder à la propriété, parfois même sans apport personnel. Pour mémoire, en mai, les Français empruntaient (hors assurance) en moyenne à 1,44% sur 20 ans (selon les données de l’Observatoire Crédit Logement CSA) et même 1,20% pour les meilleurs dossiers chez le courtier acecredit.fr. 

A titre d’exemple particulièrement éloquent : pour un niveau de mensualité comparable (1000 € sur 20 ans), un ménage peut aujourd’hui emprunter environ 211 000 €. Au 1er semestre 2011, il n’aurait pu obtenir qu’un un crédit de 160 800 €, soit une différence en sa faveur de 50 000 €, somme qui représente près d’un quart du montant moyen d’un achat immobilier en France (214 385 €).

Pas étonnant dans ce contexte que les ménages souhaitent concrétiser leur projet d’acquisition et que la demande, soutenue, fasse monter les prix, notamment ceux des maisons qui ont augmenté de +3,9% entre le 1er semestre 2017 et le 1er semestre 2018 (pour atteindre 2089 € le m²). Le prix moyen au m² des appartements évolue moins rapidement (+ 2,1% pour se situer à 3502 € le m²).

Si cette enveloppe financière permet à ceux qui ne pouvaient pas acheter jusqu’à présent, d’envisager de devenir propriétaires, elle permet aussi à ceux qui étaient déjà solvables d’acheter plus grand. La superficie moyenne d’une acquisition atteint ainsi un nouveau record en s’établissant à 86,4 m² au 1er semestre 2018, soit une augmentation constante depuis 2011. A cette période, un logement acheté mesurait en moyenne 79,4 m².

Des acheteurs qui répondent présents

Sur le plan national, la proportion des employés / ouvriers parmi les acquéreurs est la plus importante, cette population représente 40% des transactions. Mais c’est celle des cadres supérieurs et des professions libérales qui augmente le plus vite (+5,3%) pour représenter désormais 15,8% des acquéreurs.

La fin de cette période faste est-elle en vue ? Tant que les taux se maintiennent à un bas niveau et que les établissements bancaires conservent des conditions d’octroi de prêts souples, le marché immobilier peut continuer sur sa dynamique actuelle. A surveiller néanmoins : une trop forte hausse des prix aurait inéluctablement des conséquences sur le financement, entraînerait une augmentation de l’apport personnel nécessaire des acquéreurs et rendrait l’accès à la propriété plus compliquée pour les primo-accédants.

4 Juil 2018

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