Les nouveaux plafonds de loyers pour la défiscalisation dans l’immobilier ancien

Stabilité des taux de crédit immobilier

Chaque année, les investisseurs locatifs qui souhaitent défiscaliser doivent tenir compte des nouveaux plafonds de loyers. Le fisc a levé le voile sur les barèmes à respecter en 2022.   

Investissement Denormandie, aide à la rénovation des logements

Depuis 2019, le dispositif d’immobilier locatif Denormandie vise à permettre aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt. Pour en profiter, le bien acquis doit être situé dans une commune éligible et être rénové avant d’être loué. Le gouvernement vient d’ailleurs de prolonger le dispositif jusqu’au 31 décembre 2023.

Dans le contexte actuel de poussée inflationniste et de hausse des matières, le Denormandie est un soutien à la réalisation de travaux de rénovation des logements énergivores. Il est un outil pour aider à rénover le parc immobilier ancien. Pour obtenir la réduction d’impôt, les travaux réalisés doivent servir à améliorer la performance énergétique du bien ou à augmenter sa surface habitable.

Par ailleurs, le propriétaire doit respecter d’autres contraintes pour prétendre au dispositif. Il doit, en effet, s’engager à louer son logement vide en tant que résidence principale pendant une durée de 6 ans au moins. Plus la durée de location est longue, plus la réduction d’impôt est élevée avec un abattement de :

  • 12 % du prix du bien pour 6 années de location ;
  • 18 % pour 9 années ;
  • et 21 % après 12 années de location.

À noter que le prix maximal du bien retenu pour le calcul de réduction d’impôt est de 300 000 euros, permettant donc de bénéficier d’un abattement fiscal de 63 000 euros pour 12 années de location.

La réévaluation de 0,4 % des plafonds de loyer 2022

Outre la condition de travaux et de durée de location, les investisseurs locatifs doivent respecter un plafond de loyer réglementaire. Ce dernier est variable en fonction de la situation géographique du logement, mais aussi de sa surface habitable, et il est susceptible d’évoluer chaque année. Ce mécanisme de calcul est important de prendre en compte, car selon les villes, le loyer est proche de la moyenne du marché.

Pour 2022, les barèmes des loyers ont été relevés de 0,4 % par rapport à l’an dernier. En pratique, les propriétaires bailleurs d’un bien situé en zone A bis ne peuvent pas dépasser un loyer de 17,62 euros du mètre carré, contre 17,55 euros en 2021.

  • En zone A, le plafond est passé à 13,09 euros contre 13,04 euros l’an passé.
  • En zone B1, le plafond est passé de 10,51 euros en 2021 à 10,55 euros actuellement.
  • En B2 et C, il atteint 9,17 euros, contre 9,13 euros l’an passé.

Par ailleurs, ce mécanisme de loyer plafond par zone n’est pas identique pour tous les dispositifs d’aide à l’investissement locatif avec incitation fiscale. Par exemple, le loyer plafond en vigueur pour le récent dispositif Loc’Avantages doit être inférieur de 15 % à 45 % des loyers du marché.

Revalorisation des plafonds de ressources des locataires

Dans le cadre du Denormandie, les ressources des locataires sont également plafonnées. C’est d’ailleurs le cas dans la majorité des dispositifs de défiscalisation immobilière. En d’autres termes, les biens mis sur le marché par les propriétaires-bailleurs bénéficiant du dispositif Denormandie doivent cibler les ménages modestes. L’administration encadre donc la sélection du locataire avec un revenu fiscal de référence (RFR) à ne pas dépasser. Celui-ci tient compte de la composition du foyer fiscal. Ainsi, pour 2022, le RFR a été réhaussé de 2,6 %, portant le plafond à 51 524 euros pour un couple avec un enfant.

7 Juin 2022

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