Investissement locatif dans l'ancien : les conseils d'un courtier immo

Investissement locatif dans l'ancien

Où trouver un investissement locatif dans l'ancien ? 

Les portails internet de l'immobilier, les agences immobilières traditionnelles, les petites annonces de la presse quotidienne spécialisée, les études notariales, les ventes aux enchères représentent quelques pistes pour un investissement locatif dans l'ancien : le seul embarras est celui du choix !

Traiter de particulier à particulier

Les journaux de tous types et les sites Internet regorgent de milliers d'offres de particuliers, le magazine « de Particulier à Particulier » est la référence incontestée en matière d'investissement locatif dans l'ancien.


POUR : le prix de ces biens vendus sans intermédiaire est supposé être inférieur à ceux vendus par des professionnels. En théorie, vous êtes susceptible d'économiser les commissions d'agence (actuellement de 3 à 7%).

CONTRE : souvent, les vendeurs désirant eux-mêmes économiser les commissions d'agence intègrent le montant de ces commissions théoriques dans leurs prix de vente, ce qui annule l'économie supposée réalisable par l'acheteur.
 

En résumé :
Avant toute recherche et visite d'un bien, informez-vous sur les prix du marché pratiqués dans la ville, ainsi que le quartier où vous souhaitez réaliser un investissement immobilier locatif. Pour une première approche, vous pouvez avoir une idée du prix des biens à vendre comparable à celui que vous désirez acheter en allant sur www.meilleursagents.com.

Les professionnels de l'investissement locatif dans l'ancien :

Les agences immobilières, les CGPI, les études notariales, les « chasseurs » indépendants sont des pistes intéressantes pour trouver des professionnels de l'investissement.

Les agences immobilières

POUR : l'intérêt de l'agence immobilière étant que la vente se fasse le plus rapidement possible afin de toucher sa commission, l'agent immobilier peut le cas échéant faire pression sur le vendeur pour qu'il baisse son prix, quitte à réduire également sa propre commission pour conclure la vente.

CONTRE : grâce à leurs talents de commerciaux, les agents immobiliers peuvent vous convaincre d'accepter d'acheter un bien sans que celui-ci ait un réel intérêt locatif .
 

En résumé :
Soyez vigilant, définissez précédemment ce que vous recherchez comme bien immobilier : type, surface, nombre de pièces, etc. ; où vous souhaitez investir et de quel budget maximal vous disposez pour cette transaction. Ne dérogez pas à ce cahier des charges que vous aurez déterminé avant de vous de vous lancer dans vos recherches via les agences immobilières.

Les mandataires immobiliers, ces « chasseurs » indépendants

Véritables chasseurs, ces mandataires immobiliers professionnels de l'investissement locatif dans l'ancien déterminent au préalable de toute recherche, très précisément, le cahier des charges lié à la demande. Ils se mettent ensuite en chasse pour trouver le bien qui correspond exactement aux souhaits du futur acquéreur.


POUR : n'ayant pas de stock de logements à vendre, les mandataires « chasseurs » ne vont effectuer leurs recherches qu'en fonction de vos critères d'exigences et non pas tenter de vous proposer l'acquisition d'un autre bien qu'ils auraient à vendre (comme en agence traditionnelle).

CONTRE : leur service a un coût, qui s'ajoute aux autres frais occasionnés par votre acquisition.
 

En résumé :
Si vous ne connaissez pas très bien le marché de la ville où vous souhaitez investir, si vous n'avez pas la disponibilité suffisante pour visiter des biens qui ne correspondraient pas à 100% de vos critères d'achat, la solution de faire appel à un mandataire immobilier «chasseur » indépendant peut s'avérer intéressante.


 
Les études notariales et l'investissement locatif dans l'ancien

Pour : les études notariales effectuent assez souvent, pour le compte de leurs clients, des transactions immobilières dans le cadre de successions. De bonnes affaires peuvent être réalisées dans la mesure où certains héritiers peuvent se trouver dans l'obligation de réaliser une partie des biens de la succession, ne serait-ce que pour payer les droits de l'ensemble… Dans ce type de cas les prix sont susceptibles d'être négociés à la baisse, au bénéfice de l'acheteur.

Contre : les études notariales ont généralement très peu de biens à vendre….
 

En résumé : 
Peu de choix, mais de bonnes affaires à réaliser ! Les honoraires réglementés vous mettent à l'abri de commissions surévaluées à payer...

Les ventes aux enchères

Partout en France, les Domaines, les tribunaux de grande instance, les études notariales organisent des ventes aux enchères. Nous vous recommandons de vous renseigner au préalable en ligne avant de vous lancer dans cet exercice : www.paris.notaires.fr, www.licitor.com, www.infoencheres.com et www.ventesauxencheres.com


Pour : les mises à prix sont bien en dessous de leur valeur réelle et les prix de vente sont le plus souvent très inférieurs aux prix du marché. Les décôtes de la valeur du bien peuvent varier de 50 à 80 % dans les ventes du Domaine. Dans les autres ventes aux enchères, elles se situent en moyenne plutôt entre 30 et 35 %.

Contre : dans les 10 jours qui suivent la vente, un éventuel acquéreur peut encore surenchérir sur votre dernière offre (au minimum de 10 % au-dessus). Le bien en question est alors remis en vente.
 

En résumé :
Attention, soyez sûr d'obtenir votre crédit immobilier avant la séance des enchères. En effet, si vous ne pouviez pas payer le bien dans les trois mois suivant l'adjudication, celui-ci serait remis en vente. Et si la nouvelle adjudication n'atteignait pas le prix que vous auriez dû payer, vous devriez payer la différence ! Les organisateurs des ventes, quels qu'ils soient, organisent des visites des biens mis aux enchères, alors profitez-en ! Pensez par ailleurs à consulter les cahiers des charges mis à votre disposition par les Domaines en Ile-de-France, la direction des services fiscaux en province, les tribunaux de grande instance, l'étude notariale pour les ventes des notaires, etc.

Le portail Internet et l'investissement locatif dans l'ancien

De plus en plus d'internautes en quête d'investissement locatif dans l'ancien trouvent leur bonheur en navigant sur la toile. Quelques exemples : www.century21.fr, www.orpi.com, www.explorimmo.com, www.pap.fr, www.fnaim.fr, www.erafrance.com, …


Pour : le premier intérêt de ce type de support est évidemment la « fraîcheur » de l'information. Les sites sont en permanence réactualisés avec les nouvelles offres. Les mises à jour sont quotidiennes.

Contre : sur Internet, vous avez le meilleur comme le pire ! Il existe en dehors des quelques sites leaders cités plus haut d'autres plateformes manquant singulièrement de sérieux, pouvant laisser en ligne des annonces largement périmées. Perte de temps et insatisfaction garantie…
 

En résumé :
La recherche d'investissement immobilier locatif dans l'ancien sur le Web peut s'avérer très efficace ! Certains sites vous permettent, après avoir programmé vos critères de recherche (budget, lieux, nombre de pièces, surface, etc.), de recevoir des alertes e-mails. C'est rapide, rentable et simple.