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L’Observatoire national de la FPI révélait à la fin du T3 2018, un ralentissement marqué des ventes, contrasté selon les segments de marché : en repli assez net pour l’investissement locatif et stable pour l’accession à la propriété des ménages. En prolongeant les tendances sur le dernier trimestre 2018, la FPI anticipait alors que le niveau des ventes resterait positif : avec 145 à 150 000 logements, 2018 resterait une bonne année, du même ordre de grandeur que 2016 et supérieure à 2015, mais en baisse par rapport à 2017.
La demande est là
Et pourtant, les fondamentaux de la demande restent bons : en particulier, les conditions facilitées d’accès au crédit immobilier, le faible niveau d’apport requis et la faiblesse historique des taux d’intérêt continuent de stimuler les ventes aux particuliers. Le secteur de la promotion immobilière fait donc plus face à un manque de produits que de clients. Les ventes fléchissent non pas faute d’acheteurs, mais d’une offre diversifiée et accessible, et aucun signe ne permet d’espérer une inversion de tendance : nous allons durablement subir une forme de pénurie, qui risque de se traduire par de nouvelles tensions sur les prix.
Booster l’offre
En amont des permis, les promoteurs rencontrent des difficultés pour monter les projets : le foncier rare et trop cher ; les surenchères en matière environnementale (performance thermique, impact carbone etc.) ou de mixité sociale (servitudes qui pèsent sur les programmes de logements privés) qui rendent toujours plus difficile le montage des opérations.
Une année charnière ?
La FPI a salué quelques apports de la loi ELAN sur le sujet de l’offre, mais souligné aussi son insuffisance notamment sur le droit des sols (PLU et PC) et les coûts de production (simplification, innovation, productivité etc.). C’est sur ces deux axes ainsi que sur le sujet de la rente foncière captée par les propriétaires de terrain que des réponses pourront être trouvées en 2019 au risque de pénurie de l’offre de logements neufs abordables dans les zones tendues.