Investissement locatif : vers un Super-Pinel ?

Bientôt un Super-Pinel pour remplacer le dispositif actuel

Une nouvelle page dans la vie de la Loi Pinel s’ouvrira bientôt selon plusieurs tables rondes ayant récemment pris place entre le gouvernement et les représentants de la filière immobilière. La défiscalisation des biens mis en location entame une nouvelle étape, tournée vers la reprise des constructions de logements, dans un contexte de reprise post-crise sanitaire.

Une ligne de crête fixée à 2023

La ministre du logement, Emmanuelle Wargon, met en place depuis quelques mois des réunions pour décider de l’évolution du dispositif Pinel vers un Super-Pinel. Ce Super-Pinel permettrait ainsi une reprise de l’activité fléchée sur la location et la construction de nouveaux logements, particulièrement dans les zones sous tension.

Jusqu’alors, les défiscalisations pouvaient monter à 21% du prix de l’achat d’un bien grâce au Pinel. Il est présagé qu’à partir de 2022, le plafond de défiscalisation sera progressivement réduit jusqu’à 14% d’ici 2024. À retenir, les plafonds seront sauvegardés pour les locations en cours. Le Super-Pinel, lui verra le jour en 2023 et cohabitera ainsi avec le Pinel. Ce dernier disparaîtra définitivement en 2024 pour laisser place à son successeur.

De nouveaux critères d’évaluation seront imposés avec le Super-Pinel, puisque les normes environnementales et d’autres de “qualité d’usage” entreront en vigueur. Ces critères, mis en place par la nouvelle itération de la loi Pinel, décideront du taux de défiscalisation après évaluation. En effet, pour pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôts à taux plein (21%), il faudra respecter ces conditions.

Les contours sont encore à préciser, mais les critères du logement comporteront une composante architecturale d’ergonomie, d’optimisation des espaces communs et services associés.

Pour rappel, la loi Pinel est un dispositif de déduction d’impôt favorisant la mise en location des biens immobiliers. La loi Pinel permet ainsi à tout porteur de projet immobilier d’investir dans un bien, de le mettre en location et de bénéficier en contrepartie d’une déduction fiscale. Mis en place en 2015, ce dispositif répond à la raréfaction du logement locatif, particulièrement important dans les centres-villes.

Cette déduction est établie selon de nombreux critères. Un simulateur est d’ailleurs à disposition, suivant la loi en vigueur. Il est à retrouver directement sur le site du gouvernement.

Accompagner la reprise du bâti neuf

Alors que la reprise économique pointe le bout de son nez, flécher les investissements vers le logement neuf, améliorant ainsi le ratio de demande et d’offre, constitue un des objectifs du ministère affilié au sujet. Il est ainsi convenu que la mise en location permettra à de nombreux propriétaires de rentabiliser leur bien et ainsi réduire la tension sur ces zones.

Ces évolutions sont à mettre en perspective avec une autre grande cause publique : celle de la préservation de l’environnement et de la vertu énergétique. La RE2020, plan d’amélioration du bilan énergétique et environnemental national, prévoit ainsi un volet dédié au logement, auquel toutes les nouvelles constructions devront se conformer.

L’aspect qualitatif de l’offre de logement neuf entre, comme mentionné plus haut, en considération pour l’éligibilité à la défiscalisation au titre du Super-Pinel. Bien que ces normes soient encore à déterminer, il faut compter sur une évaluation de l’habitabilité des lieux et de la qualité de vie qui y est associée. Cette réflexion fait suite à une levée de bouclier de nombreux locataires durant la crise sanitaire et les confinements, déplorant des conditions de vie dégradées dans un espace confiné.

Une fois le détail de ces critères précisés, porter un projet locatif avec cette nouvelle visibilité pourrait constituer un atout fort dans un portefeuille patrimonial, puisqu’il serait dès lors question d’avoir accès à des options de financements pour accompagner les logements vertueux.

Pour l’heure, il est toujours possible de profiter du Pinel tel qu’on le connaît et de bénéficier d’une réduction fiscale à taux plein (21%) avant qu’elle ne soit réduite progressivement. Par ailleurs, les taux de crédit immobilier sont à des niveaux extrêmement bas. Les conditions sont donc idéales pour tout emprunteur qui souhaiterait investir dans l’immobilier neuf de concrétiser son projet.

23 Sep 2021

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