Investissement locatif : ces éléments qui peuvent menacer la rentabilité locative

L'avenir de l'immobilier pour la fin 2022

Avant d’investir dans un logement, plusieurs coûts sont à prévoir pour le calcul de la rentabilité. La plateforme d’investissements locatifs Beanstock a dévoilé les résultats de sa dernière étude. La startup française met ainsi en lumière l’impact de certains paramètres sur le calcul des revenus réels d’une location.

Rentabilité brute de plus de 7 % pour certaines villes

La startup française a d’abord calculé la rentabilité brute d’un investissement moyen dans plus de dix grandes villes où elle est implantée. L’indicateur se base sur le ratio entre le prix d’achat moyen et le loyer que le bailleur peut envisager de percevoir. Ainsi des villes comme Avignon, Perpignan ou Rouen affichent plus de 7 % de rentabilité brute. Or, une fois intégrés les frais liés à l’investissement, ces mêmes villes affichent des rentabilités nettes moyennes. Ces dépenses concernent notamment les taxes foncières locales, le coût des travaux et les frais incompressibles tels que les frais de notaires.

Investisseurs, attention aux frais et aux coûts annexes

Si certaines villes paraissent attractives au regard des prix et des loyers sur place, il faut considérer l’ensemble des coûts liés à un investissement locatif. Dans certaines communes, les taxes foncières locales sont particulièrement élevées. La rentabilité est menacée avant même de prendre en compte les charges et des frais de travaux de rénovation ou de rafraîchissement. Il est courant pour les primo-investisseurs de ne tenir compte que de la rentabilité brute et d’oublier les dépenses induites par l’acquisition immobilière.

Un indicateur pour calculer la rentabilité réelle

Beanstock a agrégé un ensemble de données regroupant plusieurs paramètres qui impactent la rentabilité du projet. Ce nouvel indicateur est plus objectif et permet de mesurer la performance d’un investissement locatif net de frais et de charges. La rentabilité réelle intègre tous les éléments qui viennent grever les recettes locatives. Ainsi, une fois déduits les frais de notaires, le montant moyen des travaux constatés et les inévitables charges locatives et taxes foncières, la rentabilité réelle nette donne une idée plus précise de la performance financière d’un projet locatif. Par ailleurs, il convient également de tenir compte des risques de vacances locatives si le bien est dans une zone à faible tension locative. La fiscalité du bailleur est un critère à ne pas négliger afin d’anticiper plus précisément les futurs revenus locatifs. Les dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, ou encore le dispositif Denormandie sont des outils d’incitation à l’investissement qui permettent de profiter d’avantages fiscaux. Le rendement locatif peut être alors amélioré.

23 Déc 2021

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