Financer un achat immobilier sur plan

Le logement neuf ou sur plan a toujours la côte auprès des futurs propriétaires. Cette formule, il est vrai, présente de nombreux avantages : pouvoir personnaliser son logement, aucun de travaux à prévoir avant longtemps, dernières normes en matière de confort des équipements performants en économies d’énergie qui réduisent fortement les charges. Et bien sûr des frais de notaire moins élevés (3% contre 7% au moins dans l’ancien).
Le financement d’un projet immobilier dans du neuf est par contre très différent de celui de l’ancien en termes d’échelonnement. Il faut de toute façon dans un premier temps trouver le crédit immobilier au taux le plus bas.
 

VEFA, une procédure de vente réglementée

Par définition, acheter sur plan, c’est acheter un logement qui n’est pas encore construit ou dont la construction n’est pas terminée. Juridiquement, il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA concernant un appartement ou une maison individuelle en lotissement. Le contrat de vente et de financement est très encadré par la loi pour protéger les acheteurs.

Le principe : un promoteur s’engage à réserver un appartement ou une maison, moyennant le versement d’un dépôt de garantie. On en devient propriétaire au fur et à mesure de la construction. En contrepartie, le règlement se fait aussi au fur et à mesure.
 

Trois grandes étapes

Il faut tout d’abord signer un contrat de réservation dans lequel le promoteur s’engage à réserver le logement retenu en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie sur un compte bloqué. Son montant est plafonné et dépend de la date prévisionnelle de signature du contrat de vente définitif (montant maximal de 5 %). L’idéal est de pouvoir indiquer dans ce contrat un prix de vente ferme et définitif. L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de dix jours.

Le contrat d’acquisition définitif est remis aux acheteurs au moins un mois avant la date de signature chez le notaire. Le délai de livraison du logement doit être clairement stipulé. Le règlement se fait en plusieurs fois, au fur et à mesure de l’avancement des travaux, selon un échelonnement très précisément fixé par la loi (ex : 35 % à l’achèvement des fondations, 50 % à l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée, etc…).
Le premier versement (hors dépôt de garantie déjà versé à la réservation), ne peut intervenir qu’à la signature du contrat de vente. Il est calculé d’après l’avancement des travaux à cette date. Pour un projet financé par un crédit immobilier, les déblocages successifs interviennent sur présentation d’une attestation du promoteur.

A l’achèvement des travaux, une date est fixée pour la livraison du logement. C’est une étape décisive pour évaluer et valider la bonne réalisation des travaux et leur conformité selon le contrat de vente.
 

  • Si tout convient, l’acquéreur accepte son logement sans réserve et solde le règlement.
  • Si des défauts de conformité sont constatés, l’acheteur a la possibilité de consigner le solde du prix de vente chez un tiers (banque, notaire) jusqu’à la mise en conformité complète de son logement.

La livraison définitive avec remise des clés transfère la propriété du bien au profit de l’acquéreur.
 

29 Nov 2016

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