Un taux immobilier à partir de 3,55 % sur 20 ans ? C’est possible !
Nouvelle baisse des taux de crédit immobilier avec l’arrivée des beaux jours. Les banques continuent de soutenir le marché afin de relancer le crédit. En avril, les […]
Des taux de crédit au plus bas, des banques en forte concurrence, la suppression récente de l’obligation de domicilier ses revenus… La période pré-estivale se prête parfaitement à des renégociations ou rachats de crédit immobilier.
Un contexte favorable
En avril, comme en mars, les taux ont baissé pour atteindre en moyenne 1,30 % sur 15 ans, 1,50 % sur 20 ans et 1,70 % sur 25 ans (hors assurance), selon les données de l’observatoire CSA / Crédit Logement. Aujourd’hui emprunter sur 25 ans coûte moins cher qu’il ne l’était sur 15 ans fin 2015. Un très bon profil peut même obtenir 1% sur 20 ans (hors assurance, source acecredit.fr). Largement de quoi tenter les emprunteurs, qui n’ont pas encore renégocié leur emprunt, à se lancer maintenant pour réaliser de belles économies. Et c’est effectivement ce qui se passe : la Banque de France a constaté qu’en février, les renégociations représentaient 18,3 % des nouveaux crédits, contre 14,6 % en décembre 2018. On est toutefois encore loin des 60% enregistrés en février 2017.
Bénéfices financiers attendus
Cette opération en vaut la chandelle, car elle permet d’alléger la mensualité ou de raccourcir la durée du crédit, voire les deux. A choisir, il vaudrait mieux d’ailleurs diminuer la durée restante de son prêt, plutôt que la mensualité afin de maximiser l’économie. Par exemple, pour un crédit de 200 000 € souscrit sur 20 ans en janvier 2014 à 3,35 % hors assurance et renégocié aujourd’hui à 1,10 % sur 15 ans, la renégociation permet d’économiser 129 € de mensualité, soit au total 22 822 €. Toute renégociation génère de substantielles économies en raison d’une réduction du coût total de l’opération.
Ces économies offrent ainsi la possibilité à ceux qui voudraient faire un second achat immobilier, de dégager une capacité mensuelle de remboursement supplémentaire et donc d’acheter sans trop alourdir leurs mensualités. Enfin, la remise à plat de l’assurance-emprunteur pour le nouveau crédit négocié est elle aussi un gisement d’économies, si l’état de santé de l’emprunteur ne s’est pas dégradé.
Pour qui ?
Faire racheter son crédit génère des frais. Ce n’est donc pas une opération financière à généraliser à tout détenteur de prêt immobilier. Il faut généralement payer les indemnités de remboursement anticipé (IRA) égales à 3 % du capital restant dû dans la limite de 6 mois d’intérêts, s’acquitter des dépenses liées à une nouvelle prise de garantie (caution, hypothèque) et débourser d’éventuels frais de dossier et /ou de courtage en cas de recours à un courtier.
Idéalement, pour couvrir les frais, il faut un écart de taux minimum de 0,8 à 1 point (obtenir 1% au lieu de conserver 2%), un montant à rembourser de 70 000 € au moins et être encore dans le premier tiers de la durée de remboursement de son crédit (entre 5 et 7 ans). En effet, c’est en début de prêt que l’on rembourse le plus d’intérêts. Renégocier son crédit quand les intérêts ne représentent plus que 15 à 20% des mensualités ne rapporte quasiment rien.
Dans la quête d’un taux meilleur marché, mieux vaut commencer par solliciter son banquier. Rien ne l’oblige à répondre favorablement. Pour obtenir des taux vraiment intéressants dans sa banque, il faut généralement s’engager davantage encore : prendre des assurances chez elle, souscrire un contrat d’assurance-vie ou ouvrir un PEL. Mais une baisse conséquente ne sera obtenue que lors d’un changement d’établissement bancaire. L’alternative consiste donc à quitter sa banque et à faire jouer la concurrence avec l’aide d’un courtier. Le printemps est traditionnellement la période où les banques tentent d’attirer de nouveaux clients, notamment des primo-accédants, ou ceux qui vont déménager à la rentrée. Et tous ceux qui souhaitent profiter d’un meilleur taux.
