Acheter avant d’avoir revendu ? Oui, grâce au prêt relais

Vendre son logement pour financer l’acquisition d’un nouveau bien est une pratique très usitée. Le principe du prêt relais permet même d’acheter avant de disposer des fonds de la vente. Il doit néanmoins être utilisé avec vigilance.

Faciliter la transition

En théorie, il semble raisonnable d’attendre d’avoir vendu son habitation avant d’effectuer un nouvel achat, mais ce calendrier peut se révéler problématique. Le risque est de devoir quitter son premier logement avant de pouvoir prendre possession du second et de devoir recourir à de la location temporaire. Il est tout à fait possible de faire autrement, de ne pas passer à côté d’un bien immobilier, d’éviter une période plus ou moins longue de location, tout en ayant des mensualités supportables.

Pour financer l’achat d’un nouveau bien immobilier, sans attendre la revente du premier, et donc sans disposer du capital correspondant à sa valeur, la solution proposée par les professionnels du crédit est le prêt relais. Ce crédit de transition qui s’apparente à une avance faite par la banque sur la vente du premier bien fonctionne comme un gigantesque découvert que la banque met en place pour faire le lien entre deux opérations immobilières. Il est accordé pour une durée relativement courte : de quelques semaines à quelques mois, sans jamais excéder deux ans.

Le montant d’un prêt relais est toujours calculé en fonction de la valeur de la résidence actuelle à vendre. Les banques accordent, en moyenne, 70% du prix estimé, déduit du montant des capitaux restants dus (CRD) de l’emprunt souscrit pour l’acquisition du premier bien. Mais ce chiffre varie selon les établissements bancaires entre 60 et 80 % de la valeur, en fonction du dossier de l’emprunteur. Pour un logement estimé à 180.000 €, il est donc possible d’obtenir un prêt relais compris entre 90.000 et 144.000 €. En effet, la banque n’accorde jamais un prêt relais correspondant à la totalité du prix estimé, mais une partie seulement. Cela permet de conserver une forte marge de négociation si la vente n’a pas eu lieu au bout des deux ans

Choisir entre deux prêts relais

Il existe différents types de prêts relais. L’un est dit « sec » et s’applique lorsque le prix de vente couvre le prix d’achat du nouveau bien. L’emprunteur rembourse des petites mensualités correspondant aux intérêts. Cela implique que la résidence actuelle à vendre ait déjà été financée en totalité.

Le deuxième type de prêt est dit « adossé », c’est-à-dire couplé au crédit principal qui sera mis en place, pour financer la différence de prix entre l’ancien et le nouvel logement. Cette situation arrive fréquemment car, dans la majorité des cas, l’emprunt immobilier initial n’est pas encore soldé avant l’achat du nouveau bien et/ou ce dernier est plus cher que le prix de vente espéré (en cas d’agrandissement notamment). Ici, le prêt relais adossé offre aux emprunteurs la possibilité de payer des mensualités raisonnables et de ne pas supporter, chaque mois, le remboursement du premier crédit, celui du prêt relais et la mensualité du crédit du nouveau logement.

Les taux d’intérêt particulièrement bas rendent ce financement abordable. Ils varient fortement selon le profil et le montage et s’établissent en moyenne entre 1% et 2%. Faire jouer la concurrence via un courtier en crédit immobilier est un impératif. Quoiqu’il en soit, pour diminuer le coût d’un crédit-relais, il faut vendre le plus vite possible. La période actuelle s’y prête bien, le marché immobilier étant vraiment reparti en faveur des vendeurs depuis 2017.

23 Mai 2019

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