Achat immobilier : comment emprunter après 50 ans ?

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Oui, on peut encore souscrire un crédit immobilier après 50 ans. Mais la capacité d’endettement doit prendre en compte l’horizon proche de la retraite. Et selon son profil, l’assurance emprunteur peut être un motif de refus…

Calculer son taux d’endettement à la retraite

Les seniors sont plutôt de bons profils : ils empruntent sur une durée plus courte, bénéficient de meilleurs revenus en fin de carrière sont le plus souvent déjà propriétaires. Ils ont aussi une ou plusieurs assurances-vie et n’ont plus d’enfant à charge. Néanmoins, à l’approche de leur retraite, seuls 70% de leurs revenus entrent dans le calcul du taux d’endettement, celui-ci étant strictement limité à 33%. La banque anticipe en effet leur baisse de revenus même si leurs charges se réduiront aussi le moment venu. Attention, en cas de prêt relais, la même règle s’applique : 70% de la valeur du bien, voire 80% seulement seront pris en compte.

Quel financement dès lors préférer ?

Un crédit immobilier sur une durée de 10 à 15 ans reste la meilleure option. Les taux sont parfois en dessous de 1% : 1,02% en moyenne sur 15 ans d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, 0,75% pour les 25% des meilleurs dossiers. Et la couverture d’assurance est souvent moins longue. Conserver son épargne est en effet plus avantageux : une assurance-vie en particulier rapporte 2,5%, contre 1% d’intérêts avec un prêt. D’autant qu’elle peut servir de garantie pour la banque si l’emprunteur est sous le coup d’une surprime pour l’assurance de prêt. Les primo-accédants opteront pour un crédit immobilier adaptatif, les mensualités seront plus importantes jusqu’à la retraite puis plus réduites ensuite.

Quelques astuces pour l’assurance de prêt

L’assurance de prêt couvre l’emprunteur jusqu’à ses 75 ans, ce qui limite de facto la durée de l’emprunt et donc le montant du capital emprunté. Grâce à la délégation d’assurance, l’emprunteur peut s’assurer chez un concurrent jusqu’à 90 ans, parfois même 95 ans. Le tarif est bien évidemment fonction de l’âge de l’assuré et selon le risque pris, la prime pourra coûter cher. Si le taux de l’assurance dépasse le taux d’usure, le prêt sera même refusé. L’emprunteur n’aura plus qu’à apporter une garantie à la banque : un autre bien entièrement soldé par exemple. On parle dans ce cas de prêt hypothécaire.

9 Nov 2020

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