Usufruit locatif social : cet investissement locatif méconnu

L’usufruit locatif social s’apparente à bien des égards au dispositif Pinel pour ses avantages fiscaux. C’est un outil de défiscalisation qui repose sur le démembrement de propriété. L’objectif est de réduire son impôt sur le revenu tout en aidant les bailleurs sociaux à construire des HLM.

Financer des logements sociaux

L’usufruit locatif social a été créé pour financer la construction de logements sociaux. Sur le principe du démembrement de propriété, un investisseur achète la nue-propriété d’un logement pendant une durée de 15 à 20 ans tandis qu’un bailleur social en conserve l’usufruit. Ce dernier le mettra en location sous condition de ressources selon un loyer réglementé. Au terme du démembrement, le bailleur remet le logement en état pour le restituer au nu-propriétaire qui en aura désormais la pleine propriété. De son côté, le locataire dispose de trois options : le relogement, la location sous un bail de droit privé ou l’achat.

Des avantages énormes pour les investisseurs

Le prix d’un bien en nue-propriété profite d’une décote de 40% en général, l’investissement est donc moins lourd que dans le dispositif Pinel. De plus, il ne paie pas de taxe foncière durant toute la durée du démembrement. Il n’est pas soumis non plus à l’impôt, à ce titre c’est un outil de transmission patrimonial intéressant. Le bailleur quant à lui ne mobilise pas ses fonds propres, les loyers remboursent son investissement. Par ailleurs, les collectivités locales en retirent également un avantage, celui d’augmenter leur parc locatif dans les zones tendues, en particulier à Paris et le Grand Paris mais aussi les littoraux de la côte d’Azur et du Var. Le nu-propriétaire aura donc intérêt à privilégier un logement situé dans une zone où la demande est forte.

Une opération à financer par un crédit immobilier

La spécificité du crédit immobilier dans ce dispositif est que les intérêts sont déductibles des revenus locatifs. Et surtout, le nu-propriétaire peut créer du déficit foncier pendant la période de démembrement. S’il reste encore du capital à rembourser à l’issue de la période, les loyers, plus importants alors, pourront l’amortir. Ce type d’investissement reste toutefois réservé aux particuliers qui ont déjà un patrimoine, des revenus locatifs ou qui paient beaucoup d’impôts.

11 Nov 2020

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