5 choses à savoir sur la fiscalité d’un investissement locatif

Les Vosges et la Meuse intéressent les investisseurs

Outre la constitution d’un patrimoine immobilier à long terme, le but d’un investissement locatif demeure l’encaissement immédiat des loyers. Ces montants viennent rembourser le prêt immobilier et peuvent constituer une source de revenus complémentaires. Mais comment les revenus locatifs sont-ils imposés ? On vous dit tout.

1. Imposition des revenus locatifs : les régimes « micro »

En location vide, le régime micro foncier se choisit lorsque le revenu brut locatif ne dépasse pas 15 000€ (charges non comprises) par an, pour l’ensemble du foyer fiscal. Un abattement forfaitaire de 30% s’y applique automatiquement.

En location meublée, un propriétaire entre dans le régime micro-BIC si ses recettes annuelles n’excèdent pas 70 000€. L’abattement en micro-BIC atteint 50%. Cependant, les possibles charges comme les travaux ne sont pas déductibles.

2. Imposition des revenus locatifs : le régime réel

Une location nue aux revenus annuels qui dépassent 15 000€ (charges non comprises) renvoie au régime réel. Néanmoins, un propriétaire qui relève du micro foncier peut opter pour le régime réel si ses charges déductibles franchissent 30% des revenus fonciers. On calcule le revenu imposable en faisant la différence entre les loyers encaissés et le total des charges déductibles. Cela inclut les travaux, les impôts et taxes, primes d’assurances, les charges de copropriétés, les intérêts d’emprunt et les frais de gestion.

La location meublée au régime réel implique le même procédé avec une valeur immobilière qui peut s’amortir jusqu’à 25 ans. Cela représente une charge non décaissée qui réduit le bénéfice imposable.

3. N’oubliez pas la taxe foncière !

Chaque propriétaire s’acquitte d’une taxe foncière. Elle se paie chaque année selon une base d’imposition (50% de la valeur locative pour une propriété bâtie, 80% pour une non bâtie) multipliée par un taux décidé par la collectivité locale. Les deux premières années après l’achèvement du logement, le redevable bénéficie d’une exonération de taxe foncière.

4. Location nue : le déficit foncier réduit la pression fiscale

Si les charges déductibles, comme les travaux ou les intérêts d’emprunt, s’avèrent supérieures aux revenus locatifs, le propriétaire crée un déficit foncier. Ce dernier s’impute sur les autres revenus, ce qui réduit les impôts. Cette solution ne s’applique que sur les locations vides. Le déficit foncier annuel ne dépasse pas 10 700€.

5. S’appuyer sur les dispositifs de l’État pour défiscaliser

Les dispositifs de défiscalisation sont nombreux et s’appliquent pour l’achat dans le neuf (Pinel) et l’ancien à réhabiliter (Denormandie, Malraux et Monuments historiques). Durant un laps de temps (jusqu’à 12 ans pour le Pinel et le Denormandie), le propriétaire profite d’une imposition avantageuse, selon certaines conditions et plafonds à ne pas dépasser.

25 Mai 2021

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