Le chiffre de 33% était souvent considéré comme un « seuil » d’endettement au-delà duquel les banques ne vont pas. En fait, la réalité est plus complexe. Aucune règle bancaire ou juridique ne fixe le taux d’endettement maximal. Le HSCF (Haut Conseil de Stabilité Financière) recommande depuis janvier 2021 un taux d’endettement maximum de 35% (assurance de prêt comprise) contre 33% auparavant. Alors à compter de quel seuil le taux d’endettement peut-il être considéré comme trop important ?
35% : le taux d’endettement maximum conseillé
On considère qu’il n’est pas raisonnable de s’endetter au-delà de ces 35%. Ce chiffre représente un peu plus d’un tiers des revenus. Avec un taux d’endettement de 35%, les mensualités des crédits et d’assurances de prêt représentent légèrement plus du tiers du revenu net annuel. Cependant, dans certains cas, on peut aller en-deçà ou au-delà de ce seuil.
Il existe en fait deux écoles parmi les organismes financiers :
- L’appréciation brute du taux d’endettement : le taux d’endettement ne doit pas excéder le tiers des revenus du foyer soit 35% maximum. Au-dessus, les banques estiment que le risque de défaut de remboursement est trop important.
- L’appréciation au prorata : les organismes financiers considèrent le revenu restant par personne dans le foyer plus communément appelé le « reste à vivre ». Un taux d’endettement identique peut avoir un impact différentiel pour un foyer avec des enfants, de même que pour un foyer disposant de revenus moindres. À ce titre, plus les revenus restants par personne dans un foyer seront importants et plus ce dernier aura la chance de voir sa demande de prêt immobilier en ligne (ou en agence) aboutir, dans la mesure où le taux d’endettement aura moins d’impact sur son quotidien.
Pour autant, un taux d’endettement important n’est pas une fatalité. Les professionnels d’Ace Crédit peuvent notamment accompagner les clients vers des solutions adaptées de renégociation de taux d’un crédit immobilier.
Pour rappel, les revenus fixes pris en compte pour le calcul du taux d’endettement sont les suivants :
- Salaires nets
- Primes contractuelles de 13ème mois
- Pour les agriculteurs, commerçants, artisans et professions libérales : les revenus professionnels non salariés.
- Les pensions alimentaires, pensions de retraite ou pensions d’invalidité (handicap).
Un taux d’endettement maximal inférieur ou égal à 30%
30% : c’est très souvent le taux d’endettement maximal demandé par les banques lors d’une demande de prêt avec des revenus modestes ou peu réguliers. Autrement dit, si un ménage touche 1800€ par mois et que son taux d’endettement maximal autorisé est de 30%, ses mensualités ne pourront pas dépasser 540€.
Un taux d’endettement qui peut dépasser les 35% ?
Beaucoup plus rare de nos jours mais pour un ménage aisé, le taux d’endettement peut exceptionnellement aller au-delà des 35%. Par exemple, dans le cas d’un foyer qui cumule 8 000€ par mois, un banquier sera à même d’accepter un taux d’endettement de 38%, soit des mensualités maximales de 3 040€.
On considère en effet que le « reste à vivre » (les revenus moins les mensualités) est élevé : dans notre exemple, il est de 8 000€ – 3 040€, soit 4 960€.
Exemple de taux d’endettement pour un prêt immobilier
Prenons l’exemple d’une famille qui a des revenus mensuels nets de 3 500€/mois et qui n’a aucun crédit en cours. Désireuse d’acheter un logement, cette famille va pouvoir calculer sa mensualité maximale à l’aide de son taux d’endettement. Ace Crédit met à votre disposition une calculette pour calculer votre capacité d’emprunt.
Si l’on considère un taux d’endettement maximal de 35%, la famille pourra soutenir un remboursement mensuel total de (0,35 x 3500€) = 1225€. Leur reste à vivre, en théorie, et toujours en considérant qu’ils n’ont contracté aucun autre crédit (conso, auto…) serait donc de 3500€ – 1225€ = 2 275€. Au vu de ce reste à vivre relativement confortable, certains établissements prêteurs pourront être amenés exceptionnellement à proposer un taux d’endettement au-delà des 35%, et donc des mensualités supérieures à 1 225€. L’augmentation des mensualités conduit mathématiquement à une durée de remboursement plus courte, et à un coût du crédit sensiblement moins cher.
