Établir son plan de financement immobilier : mode d'emploi

LE PROJET IMMOBILIER – ÉTABLIR UN PLAN DE FINANCEMENT

À l'étape du préfinancement de votre projet immobilier, vous devez avoir un maximum d'informations entre vos mains. Si connaître son endettement ainsi que son taux d'endettement apparaît comme l'une des conditions incontournables à toute demande de financement immobilier, il n'en reste pas moins que cela ne suffit nullement à circonscrire ses besoins. C'est pourquoi il convient d'établir une première ébauche de plan de financement, qui sera fort utile lors de la constitution de votre dossier de financement.

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À quoi sert le plan de financement immobilier ? 


Le plan de financement immobilier, qu'il s'agisse d'un crédit maison sans apport, d'un prêt pour l'acquisition d'une résidence secondaire ou encore d'un prêt immobilier avec rachat de crédit, permet de dresser le bilan de son besoin de financement. Ce plan variera en fonction du projet de chacun. Il s'agit donc de mettre sur pied une simulation de votre plan de financement pour éviter par la suite d'éventuels blocages financiers. Dresser un plan de financement permet donc de gagner du temps par la suite et surtout de ne pas avoir de mauvaises surprises, trop courantes en matière de crédit immobilier.
 

Comment établir son plan de financement ? 

 

Dressez un bilan de votre apport personnel et des aides potentielles


Avant d'entamer toute démarche d'estimation de ses besoins en financement, il convient d'établir un premier bilan de son apport personnel potentiel. Notons que faire un crédit immobilier sans apport est totalement envisageable.

Pour estimer son apport et effectuer un plan de financement immobilier, il convient de faire le bilan :

  • De son épargne : PEL, et autres livrets épargne pouvant venir financer son acquisition ou sa construction.
     
  • De ses droits en matière de PTZ, le prêt à taux zéro. Nous proposons à ce titre une calculette permettant de vérifier son éligibilité à ce programme.
     
  • Des aides complémentaires, qui peuvent réduire le montant de son investissement. Le financement immobilier est soumis à de nombreux avantages. Financer un achat d'appartement comme financer l'achat d'une maison peut permettre de bénéficier de crédits d'impôts. Prendre connaissance de ces avantages fiscaux apparaît donc comme essentiel pour financer achat maison.
     
  • Du produit potentiel de la vente de son bien actuel. Pour estimer son bien, il est possible de faire appel à des agences d'experts ou d'utiliser des outils de simulation en ligne.
 

Estimez le montant potentiel de votre investissement immobilier 
 

Pour estimer ses dépenses potentielles, il faut :

  • Effectuer une première évaluation de son investissement. Lorsque le bien ou le terrain à construire a été choisi, il suffit d'en intégrer le prix à son financement. Si l'acquisition est en projet et n'a pas été clairement définie, il est possible d'opter pour une démarche de recherche auprès de la presse spécialisée, de sites Internet, ou encore de professionnels de l'immobilier, afin d'obtenir une fourchette de prix correspondant au prix de son investissement potentiel. Les outils de simulation gratuits en ligne permettront de prendre une première mesure des déclinaisons potentielles de son financement immobilier.
     
  • Cette estimation devra également intégrer les frais divers, tels que les frais de notaires, les assurances crédits et garanties connexes, etc. Dans cette démarche, il faut anticiper la réalisation de travaux (mise aux normes, etc.) dans le respect du PLU (plan local d'urbanisme) et autres éléments réglementaires importants, etc.
     
  • Il faut également estimer sa capacité de remboursement. Le taux d'endettement constitue le pendant de sa capacité de remboursement. Au regard des dépenses de son foyer, quelle sera potentiellement la mensualité envisageable pour que le reste à vivre soit suffisant ?

Une fois ces dépenses potentielles établies, il est possible de faire appel aux outils de simulation immédiate de prêt immobilier mis à disposition sur notre site. Ces outils de simulation permettent de calculer le montant potentiel de son prêt immobilier. Il est conseillé d'opter pour une estimation pessimiste de son besoin. 

Exemple d'un plan de financement pour un prêt immobilier


Prenons l'exemple d'un jeune couple sans enfant qui cherche à accéder à la propriété. En prenant quelques minutes pour dresser sur papier une simulation de plan de financement, les deux co-emprunteurs désirent y voir plus clair avant de se lancer dans les recherches immobilières et d'éventuelles demandes de prêt. 

Dans un premier temps, il convient de calculer leur apport personnel : leur apport s'élève à 15 000€, constitué à 100% par leur épargne. C'est un point très positif, un atout important pour trouver un crédit compétitif. 
En tant que primo-accédant, ce couple peut bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) pour tout achat de logement neuf, ou pour un achat dans l'ancien avec des travaux de rénovation conséquents. En fonction de la zone géographique, ce dispositif peut leur permettre de couvrir jusqu'à 26% de la somme empruntée.  

Maintenant, il s'agit pour le jeune couple de calculer leur capacité d'emprunt : la calculette d'acecrédit leur permettra d'avoir une première idée de la somme maximale qu'ils pourront emprunter. Une fois cette somme en tête, il s'agit bien sûr de trouver un bien immobilier dans leur budget : dans leur cas, la capacité maximale d'emprunt s'élève à 175 000€. À noter : dans notre exemple, le couple ne possède aucun crédit auto ou crédit conso en cours. 

Leur recherche de bien peut commencer. Après quelques visites, le couple décide de se positionner sur un appartement à rénover entièrement. Ce bien est vendu 90 000€ net vendeur et le couple prévoit 60 000€ de travaux, soit 150 000€ au total. Cependant, l'emprunt du couple se portera sur 160 000€ (on parle de "prêt à 110%") afin d'englober les frais inhérents à l'achat comme les frais de notaire ou les frais d'agence. Grâce à leur apport, le couple devra donc emprunter 160 000 - 15 000 = 145 000€ pour acquérir le bien. 

Il s'agit ensuite de trouver le taux de crédit immobilier et les mensualités les plus avantageuses pour le couple pour réduire au maximum le coût du crédit. C'est là qu'un courtier en prêt immobilier comme acecrédit entre en scène pour vous proposer des conditions de prêt particulièrement avantageuses et une offre de crédit compétitive ;) 

   

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