Calcul du taux d'endettement pour votre crédit immobilier

LE TAUX D'ENDETTEMENT : ÉLÉMENT FINANCIER PIVOT

Le taux d'endettement est un critère important pour une demande de crédit immobilier en ligne ou en agence, comme pour un rachat d'emprunt immobilier. Il conditionne en effet l'obtention d'un prêt, qu'il s'agisse d'obtenir un crédit immobilier pour acheter un appartement, de financer un investissement locatif, ou encore d'effectuer une demande de rachat de crédit immobilier.

Les divers documents demandés permettent notamment de calculer ce ratio.
 

Le calcul du taux d'endettement 
 

Le taux d'endettement correspond au poids mensuel des charges fixes, dans les revenus fixes d'un foyer :
Taux d'endettement = (Charges/Revenus) x 100
Le taux d'endettement n'intègre que les éléments financiers stables et durables. Aussi, les revenus de l'intérim et les dépenses ponctuelles ne seront pas prises en compte (sauf exception) dans le calcul de ce taux.

Si vous souhaitez calculer vous-même ce taux, vous pouvez reprendre vos relevés de compte des trois derniers mois et établir la liste de vos charges et de l'ensemble de vos revenus.

Les charges à retenir 
 

Pour calculer le montant global de ses charges, il faut retenir les dépenses mensuelles liées aux :

  • Remboursements des crédits en cours qu'il s'agisse de prêts personnels, renouvelables ou d'un prêt pour un achat immobilier;
  • Pensions diverses pouvant être versées (alimentaires, etc.)
  • Ainsi qu'à l'ensemble des autres charges de nature structurelle.

L'organisme de prêt immobilier pourra affecter une estimation fictive de loyer au calcul du taux d'endettement des personnes hébergées chez un tiers et ne disposant de facto ni de mensualités immobilières, ni de loyers.

Les revenus à intégrer  
 

De la même manière seuls les revenus durables d'un foyer seront intégrés à savoir :

  • Les salaires
  • Les aides personnalisées
  • Les revenus fonciers pour les propriétaires d'un logement en location
  • Les pensions diverses et aides personnalisées
  • Etc.
     

Quel est le taux d'endettement maximal ? 
 

À compter de quel seuil le taux d'endettement peut-il être considéré comme trop important ?

Il existe deux écoles parmi les organismes financiers :

  • L'appréciation brute du taux d'endettement : le taux d'endettement ne doit pas excéder le tiers des revenus du foyer soit 30% maximum.
  • L'appréciation au prorata : les organismes financiers considèrent le revenu restant par personne dans le foyer plus communément appelé le « reste à vivre ». Un taux d'endettement identique peut avoir un impact différentiel pour un foyer avec des enfants, de même que pour un foyer disposant de revenus moindres. À ce titre, plus les revenus restants par personne dans un foyer seront importants et plus ce dernier aura la chance de voir sa demande de prêt immobilier en ligne (ou en agence) aboutir, dans la mesure où le taux d'endettement aura moins d'impact sur son quotidien.

Pour autant, un taux d'endettement important n'est pas une fatalité. Les professionnels d'acecrédit peuvent notamment accompagner les clients vers des solutions adaptées de renégociation de taux d'un crédit immobilier.

Ce taux d'endettement ne doit pas être confondu avec :

  • Les divers taux associés à une offre de crédit ou de rachat de crédit
    Les taux d'assurance crédit immobilier et autres taux d'intérêt d'un prêt immobilier ne doivent pas être confondus avec le taux d'endettement. Ces derniers se rapportent directement à l'offre de prêt.
  • La notion même d'endettement :
    Elle correspond simplement au montant global de son endettement, soit à la somme de ses charges fixes. Deux foyers peuvent disposer d'un endettement identique et d'un taux d'endettement distinct :
    ⇒ Exemple : à endettement égal de 350€/mois, le foyer A dispose de 1000€ de revenus tandis que le foyer B dispose de 1500€ de revenus. Il en résulte que si le foyer A est endetté à hauteur de 35% de ses revenus, le foyer B ne l'est qu'à hauteur de 23.33%. Le poids des mensualités liés à l'endettement est donc plus important pour le foyer A que pour le foyer B. En d'autres termes la notion même d'endettement n'est intéressante qu'au regard de son impact dans les revenus d'un foyer.

C'est sur cette distinction que se base la démarche même du rachat d'un prêt immobilier, lequel ne vise nullement à réduire l'endettement, mais vise à revoir son taux d'endettement. Cette solution financière permet, en effet, de regrouper ses prêts, afin d'obtenir un interlocuteur et une mensualité uniques, mais également pour obtenir un délai de remboursement plus important. Ce dernier permet de réduire ses mensualités et de facto son taux d'endettement (et non son endettement). Un taux d'endettement moins important permet de bénéficier d'un budget plus équilibré.

Nos équipes vous accompagnent dans l'estimation de votre endettement et le calcul de votre taux d'endettement, afin de vous proposer des solutions adaptées. Néanmoins, comprendre la décomposition et l'importance de ce taux permet de mieux appréhender ses besoins financiers.