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Un achat immobilier ne s'improvise pas

04 Nov. 2017
Un achat immobilier ne s'improvise pas
Que l'on soit primo accédant, secondo accédant ou investisseur locatif, un achat immobilier ne s'improvise pas ! Même si les taux des crédits, encore très bas et stables cet automne, peuvent déclencher une réaction purement opportuniste, quelques rappels s'imposent avant de se lancer. 

Nerf de la guerre : le financement

Avant même de démarrer toute recherche, il est indispensable de faire ses comptes et d'estimer en premier lieu ses possibilités d'apport personnel : économies et épargne salariale (intéressement, participation, plan d'épargne retraite). Celle-ci est, en effet, mobilisable sans pénalités pour financer une résidence principale. Dans l'idéal, cet apport est équivalent aux fameux « frais de notaires », soit 7 % à 8 % du prix du bien dans l'ancien et de 2 % à 3 % dans le neuf. Les banques sont cependant devenues moins bloquantes à ce sujet et le PTZ peut servir d'apport personnel.

Deuxième calcul important : la capacité d'emprunt du futur acheteur qui s'obtient en additionnant toutes les ressources stables (salaires, treizième mois, primes récurrentes, etc.), déduction faite des charges (impôt sur le revenu, crédits à la consommation…). La théorie veut que la mensualité du prêt à rembourser ne doit pas excéder le tiers de vos revenus nets mensuels. Ce montant peut se réévaluer ensuite avec la banque en cas de revenus importants.

Il est recommandé de conserver une petite épargne pour ne pas être dépourvu en cas de gros travaux comme le remplacement d'une chaudière, par exemple. 

Évaluer au plus juste

Être sûr de ne pas surpayer payer son achat immobilier est légitime et il existe aujourd'hui plusieurs solutions d'estimations immobilières auxquelles les futurs propriétaires peuvent faire appel avant de tenter de négocier le prix demandé.

Le plus simple est d'estimer en ligne le bien pour lequel l'on vient d'avoir un coup de coeur. Ce service est, par exemple, proposé gratuitement par le site meilleursagents.com qui envoie trois estimations (basse, moyenne et haute) d'après une vingtaine de critères.

Il est également possible depuis cet été d'avoir accès à des références de transactions via Patrim, la base de données du fisc. Patrim recense la quasi-totalité des ventes intervenues en France sur les neuf dernières années et fournit gratuitement des données chiffrées sur les biens dans le voisinage de l'adresse indiquée.

Plus performant, personnalisé et précis mais payant, le service proposé par Scanmonachatimmo.com, start-up fondée en mai 2016 par deux spécialistes de l'expertise immobilière. Cette jeune société évalue pratiquement en temps réel rapidement la qualité du bien en le passant au crible de plus de 600 critères.

Un conseil néanmoins : si le bien répond au cahier des charges et entre dans le budget, inutile de prendre le risque de passer à côté en le négociant

Trouver sa banque

Contrairement à une idée reçue, le financement idéal n'est pas forcément celui qui affiche le meilleur taux. Garantie, modularité, assurance emprunteur: plusieurs paramètres doivent être examinés.
La meilleure façon d'obtenir le meilleur prêt commence par mettre en concurrence les différents établissements prêteurs.

Facile à écrire mais plus difficile à mettre en oeuvre tout seul. Faire appel à un professionnel, c‘est mettre toutes les chances de son côté. Confier cette tâche à un courtier expert en crédit immobilier comme acecredit.fr (online ou en agence) permet de gagner en efficacité et en rapidité et se consacrer ainsi à 100% sur son achat ou à sa recherche immobilière. 
 

Matthieu Poupart
Directeur Développement Franchise
DESS Droit International et DEA Droit Comparé, évolue dans le secteur du courtage en prêt immobilier depuis 2002. D’abord Conseiller Financier, il devient Directeur Commercial en 2008 sous une autre enseigne, puis Directeur du Développement en 2012. En 2016 il rejoint Acecrédit.fr comme Directeur du Développement Franchise & Assurance Emprunteur.