Tout ce qu’il faut savoir avant d’investir en 2021

Dans une étude de la Fnaim parue le mercredi 13 janvier, la Fédération Nationale de l’Immobilier revient sur le marché du logement en 2020 et livre ses perspectives pour 2021. Voici ce qu’il faut retenir dans le cadre de l’investissement locatif :

Vers un rééquilibrage territorial

Les investissements locatifs se concentrent principalement dans les grandes métropoles. La vacance locative y est faible et la plus-value intéressante en raison de la tension du marché local. Mais avec la crise sanitaire, les Français aspirent à un cadre de vie plus vert et cela joue en faveur des villes moyennes. Une occasion à saisir pour les investisseurs qui souhaiteraient sauter le pas car les prix y sont plus abordables et le rendement locatif plus intéressant à l’image de Limoges (plus de 7%) !

La location meublée progresse

La Fnaim a relevé une hausse de la part des logements meublés dans le parc locatif entre 2006 et 2016, passant de 8,7 à 11%. En 2020, le mouvement s’est accéléré à l’image de Montpellier ou Poitiers, où la proportion des meublés dans les annonces de studios ont franchi les 40% alors qu’ils n’étaient que de 20% trois ans plus tôt. Le « rapatriement » des logements Airbnb vers la location classique est également un effet de la crise sanitaire.

L’encadrement des loyers s’étend

Paris et Lille ont agi en éclaireurs, mais l’encadrement des loyers va progressivement s’étendre en 2021. D’abord aux villes de Plaine Commune au nord de Paris, mais aussi à Lyon, Bordeaux, Montpellier ou Grenoble qui ont candidaté. Pour les bailleurs, cette mesure ne doit toutefois pas nourrir de craintes : ils peuvent appliquer des loyers supérieurs de 20% ou inférieurs de 30% au niveau médian, ce qui ne fait que limiter les excès et n’impacte pas la majorité des biens.

Les cotisations sociales plombent le statut LMP

La pression fiscale se renforce un peu plus sur les loueurs en meublé professionnel. Depuis que l’inscription au RCS n’est plus un critère d’affiliation ou non à la Sécurité sociale des indépendants (SSI), les bailleurs en LMP sont redevables des cotisations sociales. Cela correspond à 22% des recettes locatives pour un meublé sous le régime de la micro-entreprise, 19% au régime général ou 42% du bénéfice imposable en SSI.

La taxe foncière augmente

Si la disparition de la taxe d’habitation fait le bonheur des locataires, les bailleurs doivent faire face à une hausse de la taxe foncière. Celle-ci a déjà augmenté de 31,4% entre 2009 et 2019, alors que la progression des loyers n’a pas atteint les 10% selon l’Observatoire UNPI. Une révision des valeurs locatives pourrait prolonger cette courbe dans les prochaines années, et peser sur les investisseurs… Qui peuvent toutefois déduire ce coût de leurs revenus fonciers, au même titre que les intérêts du crédit immobilier.

Les conditions d’emprunt s’assouplissent

Le Haut Conseil de stabilité financière a ajusté ses recommandations à destination des banques le 17 décembre dernier : le taux d’endettement peut désormais atteindre 35%, et la durée d’emprunt plafonnée à 25 ans peut bénéficier d’une rallonge de 24 mois en cas de différé de remboursement lié à l’achèvement des travaux dans le neuf par exemple. Un assouplissement bienvenu pour ceux qui investissent en VEFA par exemple, sans oublier les taux de crédit immobilier toujours aussi attractifs (à partir de 0,48% sur 15 ans et 0,59% sur 20 ans). Les conditions semblent donc réunies pour concrétiser son projet d’investissement. L’accompagnement d’un courtier en crédit immobilier est plus que jamais nécessaire. Les conditions s’étant assouplies, votre capacité d’emprunt peut avoir changé. Nos spécialistes en financement peuvent vous aider à établir un plan de financement détaillé pour une recherche de biens plus efficace.

26 Jan 2021

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