Rendement locatif : quelles grandes villes sont à privilégier ?

Rendement locatif

Les courbes des prix de l’immobilier et des loyers ne suivent pas la même progression, et cela conduit à une distorsion de la rentabilité locative. C’est ce que démontre une étude de la Fnaim publiée en fin d’année et répertioriant les grandes villes. Surprise : les plus performantes pour l’investissement locatif ne sont pas forcément celles que l’on croit !

Marseille remporte son match contre Paris

Entre la capitale et sa rivale historique du sud de la France, il existe un gouffre en matière d’immobilier. Les prix à Paris dans l’ancien sont plus de quatre fois supérieurs à ceux en vigueur à Marseille ! D’après les données de la Fnaim, le prix au mètre carré dépasse 10 000€ à Paris intra-muros, alors qu’il n’atteint pas 2 500€ dans la préfecture des Bouches-du-Rhône. En matière de loyers en revanche, le différentiel est nettement moins abyssal : le niveau médian est à peine le double à Paris (31,50€/m²) par rapport à Marseille (14,30€/m²). Résultat : le rendement locatif brut est quasiment deux fois plus performant à Marseille (6,97%) qu’à Paris (3,59%). Il faut dire que le bénéfice d’un investissement locatif réside davantage dans la valorisation du bien sur la durée (+55% entre 2010 et 2020 d’après MeilleursAgents), sans compter le faible coût de la fiscalité locale pour les propriétaires.

Bordeaux, Lyon et Nantes entre deux eaux

Ce sont les métropoles les plus dynamiques de province, des capitales régionales qui ont vu leurs prix enfler lors de la dernière décennie alors qu’elles trustaient les podiums des palmarès des grandes villes. A Bordeaux, l’arrivée du TGV en 2017 a fait grimper la pierre à plus de 4 500€/m², à Lyon les montants sont supérieurs à 4 000€/m² et à Nantes ils approchent des 3 500€/m². Mais ces niveaux élevés, provoqués par une inflation rapide des prix à l’achat, ne se retrouvent pas dans les mêmes proportions du côté de la location, puisque les loyers ont progressé à un rythme plus faible. Ils s’élèvent à 16€/m² à Bordeaux, n’atteignent pas 15€/m² à Lyon et restent inférieurs à 14€/m² à Nantes. Conséquence : le rendement locatif brut est sous les 5% dans ces trois métropoles, qui – à l’instar de la capitale – s’avèrent gagnantes à la revente.

Toulouse, Lille, Strasbourg et Rennes dépassent les 5%

Dans ces métropoles plus abordables en termes de prix, l’investissement locatif est à la portée d’un nombre de profils plus importants car les montants en question entrent plus aisément dans une capacité d’endettement moyenne. A Toulouse et Strasbourg, le prix au mètre carré dans l’ancien demeure sous les 3 000€/m², ce qui permet à un investisseur pouvant souscrire un crédit immobilier de 150 000€ et disposant d’un apport de 10 000€ de faire l’acquisition d’un appartement de 50 m² pour sa mise en location, en incluant les frais de notaire. Il pourra espérer un rendement locatif brut autour de 5,5% avec un niveau de loyer supérieur à 13€/m².

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23 Jan 2021

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