Prix de vente et plan de financement, faut-il faire la différence ?

Se lancer dans un achat immobilier est une belle aventure tentée par nombre d’entre nous pour se trouver un logement à notre goût et notre budget. Les montants élevés des transactions peuvent en intimider plus d’un et révèlent à la fois une méconnaissance des mécanismes de financement et un sentiment d’être en territoire inconnu devant son banquier. Alors, prix de vente, crédit immobilier, plan de financement, comment faire le tri ? Et surtout être sûr d’avoir toutes les réponses au moment de dire oui ?

Prix de vente, prix d’achat : même définition ?

Le prix de vente est le prix exprimé par le vendeur du logement. Il correspond au revenu qu’il attend de la vente du logement. Pour l’acquéreur, ce prix de vente est aussi son prix d’achat, mais pas son prix de revient. Eh oui, car pour connaitre son véritable prix de revient, l’acheteur du bien immobilier va devoir ajouter certains frais comme les frais d’acte notarié, les frais de garantie du crédit, les frais de dossier bancaire ou parfois les frais de règlement de copropriété. C’est la totalité de ce prix de revient qu’il va falloir financer et c’est ce qu’on appelle le plan de financement.

Le plan de financement établit un équilibre entre les dépenses et les recettes ; d’un côté on aura donc tous les éléments à financer (prix et frais) et en contrepartie on aura les moyens de financement, c’est à dire l’apport initial et le ou les emprunts souscrits en complément (et qui constituent l’essentiel des ressources, jusqu’à 100% du montant, le cas échéant).

En route vers le crédit

L’emprunt classiquement souscrit par un acquéreur de résidence principale est un crédit amortissable. Ceci signifie que les remboursements de l’emprunteur sont calculés de manière à couvrir les intérêts dus à la banque et le remboursement progressif du capital.
Il existe aussi l’option du crédit in fine dont le principe est de rembourser uniquement les intérêts. Au terme du prêt, l’emprunteur doit donc toujours à la banque le même montant que celui emprunté initialement. Les mensualités sont moins lourdes car elles n’intègrent pas de remboursement de capital et elles sont donc totalement composées de frais financiers. Ce mécanisme de crédit est surtout usité dans certains montages financiers de défiscalisation et n’est pas du tout adapté à l’accession à la propriété.

Vérifier si l’achat de son appartement ou de sa maison est faisable et raisonnable nécessite d’utiliser les calculettes des sites de crédit immobilier tels celui d’acecredit.fr. Tout acheteur potentiel doit avant tout estimer sa capacité à acheter en jouant sur la durée de l’emprunt en fonction des conditions de taux obtenues pour déterminer les remboursements mensuels qui en découlent.

Bon à savoir : traditionnellement, les établissements financiers ne souhaitent pas que les mensualités (assurance décès invalidité comprise) dépassent le tiers des ressources du foyer emprunteur. Cette précaution se double d’une analyse du reste à vivre, la somme qui va rester au ménage pour assumer ses dépenses courantes une fois déduites les dépenses incompressibles (le remboursement de l’emprunt, celui d’autres emprunts en cours, le paiement de pensions…).

Et, pour améliorer son plan de financement, surtout si l’on est primo-accédant, on peut avoir recours à des financements spécifiques comme le PTZ reconduit en 2018 dans les zones dites tendues.

Quoiqu’il en soit, pour en avoir le coeur net et la certitude de partir avec un plan de financement fiable, la solution la plus simple et la plus rapide est de s’adresser à un professionnel du crédit immobilier comme le réseau de courtiers acecredit.fr. 
 

4 Oct 2017

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