Immobilier : l’heure est à la reprise !
Enfin. Les signes encourageants se multiplient, preuve que le marché immobilier semble bel et bien retrouver de l’élan ! Des voyants au vert pour l’immobilier ! La baisse […]
Lorsque l’on reçoit un bien immobilier en héritage, il est normal de devoir s’acquitter des droits de succession. Et pourtant, il existe des astuces pour éviter de les payer voire les supprimer.
Une SCI pour éliminer les droits de succession
La création d’une société civile immobilière (SCI) familiale est une solution judicieuse pour transmettre un patrimoine immobilier sans devoir payer de droits de succession. Comment ? Cette approche stratégique permet au propriétaire de céder des parts de la société aux membres de sa famille, contournant ainsi les droits de succession. En pratique, il est possible de transmettre des parts de la SCI progressivement à ses héritiers, tous les 15 ans, à hauteur de 100 000 euros. Ce mécanisme des abattements de donation autorise, en effet, la transmission de la totalité des parts de la SCI (du bien immobilier). Les héritiers évitent ainsi toute imposition lors du décès.
Démembrer un bien pour le transmettre
Autre solution pour ne pas être assujetti aux droits de succession : le démembrement de propriété. Ce montage permet de partager un bien comme des résidences secondaires ou autres propriétés d’exception avant complète transmission. Ici, il faut se pencher sur deux notions : la nue-propriété et l’usufruit.
- La nue-propriété fait référence à la possession d’un bien (sans en jouir) ;
- et l’usufruit désigne la faculté de jouissance, c’est-à-dire la possibilité d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits (notamment les revenus locatifs si le bien est loué).
En d’autres termes, le démembrement consiste à séparer la pleine propriété en nue-propriété et en usufruit. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient alors le propriétaire de plein droit du bien, sans droits de succession à payer. En revanche, il devra payer des frais de donation lors de la transmission de la nue-propriété.
La donation de son vivant
La donation est un autre mécanisme astucieux si l’on a du patrimoine à léguer. Ici, il ne s’agit pas de démembrement, mais de transmission de patrimoine de son vivant. La part sur laquelle il n’y aura pas de droits de donation à payer ou le montant de l’abattement applicable sont calculés en fonction des liens de filiation entre le donateur et son bénéficiaire (époux, enfant, frères ou sœurs, grands-parents, etc.). À titre d’exemple, un parent peut ainsi donner jusqu’à 100 000 euros par enfant tous les 15 ans sans avoir à s’acquitter des droits de succession. Attention, cette démarche nécessite un certain formalisme et implique de faire appel à un notaire. Il faudra donc tout de même prendre en compte les frais de notaire, en plus des droits de donation. Ces derniers sont fixés, là aussi, selon le lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire de la donation.
Autres solutions pour transmettre en limitant les droits de succession
D’autres solutions existent pour réduire ou supprimer les droits de succession, notamment :
- le placement de la vente des biens immobiliers dans une assurance vie en nommant ses enfants comme bénéficiaires : une opération particulièrement prisée par les Français puisque la transmission de la valeur des capitaux n’est pas accompagnée de droits de succession ;
- le régime de la communauté universelle est également une option intéressante pour alléger sa fiscalité lors d’une succession puisque ce régime matrimonial autorise la mise en commun des patrimoines des deux époux.
