Nouvelle baisse des taux de crédit immobilier. Vers une année record ?

La dernière étude de l’Observatoire Crédit logement/CSA, publié le 5 novembre 2019 est explicite : « les taux des crédits immobiliers ont de nouveau reculé en octobre, après s’être stabilisés le mois précédent […]. Pour le 17^ème mois consécutif, ils s’établissent sous le rythme annuel de l’inflation. Une telle situation, sans précédent depuis la Libération, s’explique par le contexte de surabondance des ressources disponibles pour financer l’économie« . Selon les données de l’Observatoire du Crédit Logement, les taux s’établissent en moyenne à 0,9% sur 15 ans, 1,05% sur 20 ans et 1,32% sur 25 ans. Toutes durées confondues, ils ressortent à 1,19% en octobre dans le neuf et à 1,14% dans l’ancien. Et plus de la moitié des emprunteurs ont obtenu un crédit à un taux inférieur à 1 % (hors assurance).

Par contre, en raison de la hausse des prix de l’immobilier, la durée des prêts continue de s’allonger : 229 mois en moyenne en octobre, contre 226 mois en septembre. « Les durées des prêts bancaires sont à peu près stables depuis le début de l’année 2019, au-delà des fluctuations constatées d’un mois sur l’autre« , précise l’observatoire. « Elles restent à un niveau très élevé jamais observé par le passé« . Grâce à des conditions d’octroi de crédit largement assouplies (taux bas, longue durée et apport personnel faible), les établissements bancaires s’efforcent de répondre à la demande de ménages jeunes et/ou modestes qui peuvent ainsi réaliser leurs projets immobiliers. Mais la conséquence pour les acquéreurs est prévisible : « le coût relatif [des opérations réalisées par les emprunteurs, ndlr] se maintient à haut niveau : à 4,3 années de revenus en octobre 2019, comme il y a un an à la même époque. »

Les taux d’apport personnel des emprunteurs sont descendus à des niveaux jamais observés par le passé. Selon les données de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) dans son enquête annuelle « Le financement de l’habitat », le taux d’apport moyen lors de l’octroi d’un crédit immobilier n’a cessé de baisser. Il est passé de 16,6% (si on rapporte le montant des prêts à la valeur des biens financés, hors frais de notaire) en 2013 à 12,7% en 2018, et même à 12,2% à fin mars 2019.

Cet assouplissement des conditions de crédit commence à sérieusement inquiéter le Haut Conseil de stabilité financière (HSCF), qui redoute un emballement du crédit immobilier. Bercy consulte actuellement les acteurs du marché du crédit (banques, courtiers, promoteurs et consommateurs) et évoque plusieurs pistes pour éviter la surchauffe : ne pas dépasser un taux d’effort maximal (actuellement 33% des revenus), augmenter le plafond légal des indemnités de rachat anticipé pour limiter les renégociations, appliquer un taux minimal pour les crédits. Reste que les meilleurs profils d’emprunteurs, à gros revenus, continuent à obtenir les meilleurs taux.