Neuf : stagnation des ventes possible en 2018

Le bilan 2017 réalisé par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) regroupant 570 sociétés de promotion immobilière montre nettement une forte demande de logement (158 000 logements), qui retrouve les niveaux d’il y a 10 ans. Mais les professionnels s’alarment de la stagnation des ventes aux particuliers (+1,1 % sur un an) alors que les prix de vente restent pourtant stables (+1,8 % sur un an). Aurait-on atteint les limites de la solvabilité des ménages ?

Le projet de loi sur le logement actuellement en discussion auprès du gouvernement devrait avoir pour objectif de « produire du logement privé plus accessible » selon Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI.

Demande des ménages : forte aujourd’hui mais… demain ?

L’année 2017 aura été marquée par une nouvelle hausse des ventes de logements neufs (+5,9 % sur un an, à 157 827), avec les niveaux d’avant-crise. Cette croissance mérite toutefois d’être nuancée car si la demande des ménages est forte (118 000 logements neufs vendus à des particuliers), elle a stagné en 2017 (+1,1 %), tandis qu’augmentaient parallèlement les ventes en bloc de logements sociaux aux organismes HLM (+30,5 %, à 34 306). « La croissance du marché n’est pas suffisamment équilibrée», estime Alexandra François-Cuxac. Tout en restant néanmoins insuffisante en volume par rapport aux besoins.

Prix stables : entre satisfaction et inquiétude en 2018

En 2016, le prix moyen du logement neuf avait augmenté de 2,5 % ; en 2017, cette hausse déjà limitée a été contenue à 1,8 %, pour une inflation estimée par l’INSEE à 1 %.

Cette tendance globale à la stabilité des prix est bien sûr plutôt satisfaisante mais génère aussi quelques interrogations :
Satisfaction, car elle montre le lien positif entre les volumes et les prix : là où l’offre est importante, les prix augmentent peu, à l’image de l’Ile-de-France (47900 logements vendus en 2017 pour une hausse des prix limitée à 0,3 %). 
Inquiétude, car elle confirme un problème de solvabilité des ménages : au niveau de prix atteint sur le marché du neuf (4133 €/m² France entière), une hausse même modérée a un impact négatif immédiat sur la demande.

Les fondamentaux de la demande sont plutôt bien orientés pour 2018, notamment grâce aux décisions du gouvernement sur le Pinel et le PTZ en zones tendues, mais plusieurs facteurs pourraient aussi jouer en sens inverse, notamment une évolution à la hausse des taux d’intérêt plus que probable d’ici la fin de l’année et un éventuel recentrage géographique des aides à l’acquisition. Il sera alors plus difficile dans ces conditions de maintenir en 2018 le niveau élevé d’activité de 2017.

22 Mar 2018

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