Marché immobilier : les transactions en baisse n’influent pas sur les prix

Stabilité des taux de crédit immobilier

Si les transactions ont reculé en 2020, les prix se maintiennent à un niveau élevé. La Covid-19 n’a pas réussi à « dégonfler la bulle » comme le remarquent l’agence de conseil Ikory et le confirment les données MeilleursAgents. Les taux du crédit immobilier participent à éviter le dévissage du secteur.

900 000 transactions en 2020

Le million de transactions dans l’ancien est révolu. Déjà en début d’année, le resserrement des conditions d’octroi du crédit immobilier impulsé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) avait réduit le rythme fou de 2019, qui s’était achevé à 1 063 000 ventes (+11,4%). À fin septembre, le bilan sur douze mois glissants avait reculé à 990 000 transactions de logements anciens. Et les Notaires de France s’attendent à un volume de 900 000 ventes sur l’année 2020, en raison du nouveau coup de frein causé par le reconfinement, mais surtout la baisse des acquéreurs due à la fragilisation de leur solvabilité. Preuve en est, l’augmentation du taux de refus des crédits immobiliers ces derniers mois (au-delà de 10% des dossiers).

Le crédit immobilier, un soutien pour le marché

Un bilan annuel à 900 000 transactions, cela reste toutefois positif lorsqu’on sait que ce seuil n’avait jamais été atteint avant 2017. Les taux bas actuels du crédit immobilier (1,20% en novembre d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA) n’y sont évidemment pas étrangers, car ils offrent des conditions attractives avec un faible coût de l’emprunt. Pour un financement de 200 000€ sur 20 ans par exemple, un prêt immobilier coûtera 25 120€ hors assurance. Cinq ans en arrière fin 2015, le même crédit immobilier aurait coûté 47 440€ avec un taux de 2,20%. Mais ce différentiel permet avant tout de compenser la hausse des prix de l’immobilier constatée dans l’intervalle (+10,9% en France, +28,1% dans les dix plus grandes villes et +32,6% à Paris d’après MeilleursAgents). Une progression qui a été freinée mais pas interrompue comme le souligne la note de conjoncture d’Ikory.

La tension immobilière n’a pas basculé

La réduction de la demande aurait dû s’accompagner d’une baisse des prix si l’on en croit les mécanismes classiques du marché immobilier. Mais les prix dans l’ancien sont pourtant en hausse depuis le début de l’année (+1,9% selon MeilleursAgents), la faute à une tension immobilière faisant apparaître toujours davantage d’acquéreurs que de vendeurs : +20% à Lille et Strasbourg, +8% à Toulouse et Nantes, +7% à Marseille et +6% à Paris et Lyon. Des chiffres en recul néanmoins, qui rejoignent la thèse d’Ikory  qui évoque une stabilisation des prix. Reste à voir l’évolution de ces données à moyen terme avec les impacts de la crise sanitaire sur l’économie et la solvabilité des ménages…

20 Déc 2020

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