Les taux bas relancent les renégociations de crédit immobilier

Les taux en baisse depuis 6 mois ont permis à des nombreux emprunteurs de renégocier leur crédit cet automne. En octobre, un quart des crédits accordés correspondait à une renégociation, selon les chiffres de la Banque de France.

Les taux du crédit immobilier n’en finissent plus de baisser depuis le début de l’année pour le plus grand bonheur des futurs propriétaires souvent primo-accédants qui souhaitent investir dans leur résidence principale. L’observatoire Crédit Logement/CSA a estimé pour le mois de novembre un taux moyen toutes durées confondues de 1.12% (hors assurance). Les prêts ont des durées plutôt longues, 19 ans en moyenne et l’apport personnel réclamé par les banques a lui aussi suivi un fort mouvement à la baisse, permettant aux ménages modestes de revenir dans le marché immobilier. Le millésime 2019 s’annonce donc exceptionnel, avec de nouveaux records en termes de volumes d’emprunts accordés.

L’occasion de faire des économies

Mais les nouveaux acheteurs ne sont pas les seuls à profiter de cette situation inédite et particulièrement favorable à l’emprunt immobilier. Les propriétaires qui ont emprunté il y a quelques années, voire une dizaine de mois à peine, en profitent aussi pour renégocier leur prêt. D’après les données de la Banque de France, 26% des crédits produits en octobre correspondent en réalité à une renégociation. A titre de comparaison, ce ratio était de seulement 16,4% en octobre 2018. Le record historique, avec 62% de renégociations dans la production totale de crédit en janvier 2017, ne sera pas battu cette année.

Surtout en début de prêt

Le jeu de la renégociation consiste à obtenir de sa banque ou d’une autre des conditions de financement plus favorables que celles déjà obtenues : réduction de la durée du crédit ou diminution de la mensualité, idéalement les deux. Cette démarche est particulièrement opportune si l’écart entre le taux initialement contracté et celui de l’offre du marché est d’au moins 0.80%. Et si la durée restante de remboursement est supérieure à la moitié de la durée totale de l’emprunt initial.

Les intérêts se remboursent en effet au début d’un prêt (jusqu’à 50% de la mensualité les deux premières années pour les crédits sur 20 ans). Lors d’une renégociation, l’emprunteur va payer des indemnités de remboursement anticipé (IRA, plafonnés à 6 mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû) et des frais de nouvelle garantie. A lui de vérifier que cette dépense soit largement compensée par le gain obtenu grâce au nouveau taux d’intérêts plus compétitif et à la nouvelle cotisation d’assurance emprunteur.

14 Déc 2019

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