Les 4 mutations qui ont fait décoller les métropoles depuis 20 ans

Les villes où investir dans le Grand Paris en 2022

Le baromètre Arthur Loyd de l’attractivité des métropoles françaises et du dynamisme des territoires a compilé de nombreuses données pour tirer un bilan sur vingt ans très instructif. On comprend mieux l’évolution des prix dans les grandes villes à la lecture des mutations qui ont accéléré le développement de ces territoires.

Une population en forte hausse

Les métropoles de plus de 500 000 habitants recensent 15 millions de personnes en 2020. C’est deux millions de plus qu’en l’an 2000 et cela représente près de 30% de la progression totale de la population française sur les vingt dernières années ! La population des six plus grandes aires urbaines régionales (Lyon, Aix-Marseille, Toulouse, Bordeaux, Lille et Nice) a progressé de 17% en 20 ans pour approcher les 9 millions d’habitants en cumulé, alors que la croissance démographique de l’ensemble du territoire a été de 11% dans le même temps.

La périurbanisation gagne du terrain

La hausse de la population n’a pas profité de manière homogène à toutes les strates de l’aire urbaine. Si les villes-centres des 791 aires urbaines que compte la France ont gagné 5% d’habitants, la proche périphérie a progressé de 14% et la couronne périurbaine de 25% ! C’est donc elle la grande gagnante de la croissance démographique des vingt dernières années en France. Des secteurs qui proposent des tarifs plus attractifs, mais aussi les seuls qui permettent aux ménages avec des revenus moyens ou modestes d’accéder à la propriété. Car même avec les taux bas du crédit immobilier (1,20% en moyenne en novembre 2020 d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA), les tarifs dans les centres-villes et en première couronne sont devenus inaccessibles en raison de la forte hausse de la dernière décennie (+27,2% dans les dix plus grandes villes, +32,6% à Paris d’après MeilleursAgents).

80% des emplois créés

Le dynamisme économique des grandes métropoles se résume en un chiffre : les aires urbaines de plus de 500 000 habitants – qui représentent 10% du territoire – ont capté 80% des créations nettes d’emplois dans le secteur privé ces vingt dernières années. Ceci explique la concentration de la population dans les principaux bassins d’emplois aux dépens des secteurs ruraux.

2,2 fois plus de lignes à grande vitesse (LGV)

L’effet TGV a toujours un effet saisissant sur l’attractivité d’une grande ville : Bordeaux et Rennes en ont bénéficié en 2017 (+20% en deux ans dans certains quartiers). Il faut dire qu’en 20 ans, la couverture du territoire en lignes à grande vitesse est passée de 1 200 à 2 600 kilomètres, soit plus du double (x2,2). Strasbourg a été raccordé en 2007 avec sur son parcours des agglomérations comme Metz, Nancy ou Reims. Une meilleure desserte vers Paris, c’est la possibilité d’attirer une population à fort pouvoir d’achat… qui fait monter les prix de l’immobilier pour certaines typologies de biens.

16 Déc 2020

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