Les 4 enseignements à retenir sur le marché immobilier de 2020

Ce qu'il faut retenir de l'immobilier de 2020

La crise sanitaire a chamboulé le marché immobilier en 2020. Confinement, resserrement des conditions d’octroi du prêt immobilier, hausse des prix : voici les grandes tendances qui ont influencé les transactions et dessiné une reconfiguration de la demande.

1. La crise sanitaire a durement impacté les transactions

Le baromètre LPI-SeLoger évoque un recul des ventes dans l’ancien de 160 000 biens en 2020 (-17,3%). Son de cloche différent à la Fnaim, qui estime la baisse à 85 000 ventes en moins (-8%). Cela signifie tout de même que la courbe haussière de ces cinq dernières années s’est stoppée et que la dynamique est sans doute durablement touchée, en raison de la perte de solvabilité des ménages due à la crise sanitaire. Néanmoins, ce constat est nuancé si l’on compare les ventes en 2020 à celles de 2017 et 2018, qui étaient inférieures malgré une situation socio-économique moins dégradée.

2. Les prix ont accéléré leur progression

Là encore, les données divergent : les prix dans l’ancien ont augmenté de 2,1% selon l’indice Meilleurs Agents – Les Echos, de 4% selon la Fnaim et de 6,5% d’après le baromètre LPI-SeLoger. Néanmoins, le constat est le même : cette progression est supérieure à celle enregistrée en 2019. Paradoxal ? Si la demande a été affectée par le resserrement des conditions d’octroi du crédit immobilier, elle a malgré tout progressé d’après Yann Jéhanno, président de Laforêt Immobilier. Aussi bien en raison des taux bas du prêt immobilier que de l’aspiration des Français à acheter un bien qui leur correspond. Et dans l’autre sens, l’offre est toujours en tension, ce qui ne participe pas à rééquilibrer le rapport de force.

3. Les recommandations du HCSF ont écarté certaines catégories d’emprunteur

La production de crédits immobiliers a reculé en 2020, et la chute est plus particulièrement localisée sur les profils de primo-accédants aux revenus modestes, précise l’économiste Michel Mouillart dans son analyse relayée par My Sweet Immo. Faute d’apport personnel suffisant, ils ont été les premières victimes des recommandations du HCSF. D’autant qu’ils ont été les plus touchés par les conséquences économiques de la crise sanitaire. Autre catégorie d’emprunteur impactée par les recommandations du HCSF : les investisseurs bloqués par un taux d’endettement maximal autorisé de 33% alors que leur reste à vivre pourrait leur permettre de passer outre cette limite.

4. Les Français mettent l’accent sur la qualité de vie

On a beaucoup parlé du monde d’après durant le premier confinement : un monde avec davantage de confort et surtout un extérieur. Les logements avec un balcon ou une terrasse, et plus globalement les biens en périphérie des grandes villes offrant des surfaces plus généreuses ont drainé davantage d’intérêt en 2020 sous l’effet du confinement et de la démocratisation du télétravail. La demande pour les maisons a progressé, celle pour les appartements a reculé.

11 Jan 2021

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