Investissement Pinel : faut-il investir en centre-ville ou en périphérie ?

Challenges s’est penché de près sur l’investissement locatif dans le neuf et a notamment mis au ban d’essai le dispositif Pinel en confrontant deux stratégies : un emplacement central ou en périphérie. Chacune possède des atouts distincts, mais l’une des deux remporte les faveurs du news magazine. Laquelle ?

Rendement à court terme ou valorisation à long terme

Le centre-ville représente une certaine sécurité : son attractivité paraît immuable et lui garantit une plus grande valorisation à la revente à long terme, à l’issue de l’investissement Pinel. La courbe récente de l’évolution des prix de l’immobilier démontre en effet que la valeur de la pierre a progressé plus fortement dans le cœur des métropoles qu’en périphérie. Problème : le rendement y sera plus faible car le ticket d’entrée plus élevé pour l’investisseur, en raison d’un foncier très coûteux. Ainsi, les emplacements dans les communes périphériques, plus abordables, offrent l’avantage de faire grimper le rendement voire de le doubler, ce qui n’est pas négligeable pour limiter l’effort d’épargne additionnelle avec un loyer plus proche des mensualités du crédit immobilier qui finance l’opération.

Gare au plafond du dispositif Pinel !

Si le centre-ville est un « coup sûr », ce type d’emplacement fait aussi courir le risque de sortir des clous du dispositif Pinel. En effet, le plafond du prix de revient est de 5 500€/m² (300 000€ maximum). En clair, dès lors que le montant du bien acquis neuf dépasse ces données, la fraction supérieure ne donne pas lieu à une réduction d’impôt… Mais doit néanmoins se conformer aux contraintes du Pinel, à savoir un loyer plafonné. Et il n’est pas rare que les emplacements centraux à Lyon, Bordeaux ou Nice peuvent dépasser allègrement ces sommes. Dès lors, mieux vaut s’écarter pour trouver refuge à Limonest dans la métropole lyonnaise pour repasser sous les 4 000€/m², idem à Pessac en Gironde ou à Vence dans l’arrière-pays niçois.

Une gestion locative à prendre en considération

En centre-ville, les contraintes du Pinel et les tarifs exorbitants imposent bien souvent de privilégier une petite surface avec potentiellement une forte rotation et donc un surcroît de gestion locative. En périphérie, une surface plus importante permettra de privilégier une clientèle familiale, moins à risque et plus fidèle sur la durée. Attention toutefois : les taux bas du crédit immobilier incitent les familles à tenter l’aventure de la primo-accession plutôt que de s’inscrire dans la durée dans la location ! Verdict de Challenges avec des simulations sur cinq territoires : la périphérie sort vainqueur à quatre reprises.

26 Oct 2020

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