Investissement locatif : les atouts du dispositif Denormandie

Les atouts du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est mis en place pour encourager la rénovation de biens anciens. Basé sur le mécanisme d’incitation fiscale, l’objectif du Denormandie est de redynamiser certaines communes de taille moyenne.

Une prolongation jusqu’en 2022

Entré en vigueur en 2019, le « Denormandie » est un dispositif lancé par les pouvoirs publics. Il permet de déduire fiscalement les travaux engagés dans la rénovation de biens acquis pour une liste de zones donnée. L’objectif de cette aide fiscale est d’encourager la rénovation de biens insalubres, mais aussi de mettre sur le marché locatif des logements abordables.

Le dispositif s’inspire de la loi Pinel, notamment concernant les plafonds de loyers, tout en s’appliquant à des logements anciens. Initialement prévue jusqu’en 2021, la loi qui l’encadre a été prorogée pour l’année 2022. La liste des travaux admis a été allongée, tout comme le périmètre du dispositif. Ce dernier est, en effet, élargi à davantage de quartiers au sein des communes éligibles. 

Les conditions applicables aux travaux

Destinés aux logements vétustes, les travaux opérés doivent améliorer le confort du logement ou entraîner d’importantes économies d’énergie. Ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, et peuvent concerner :

  • une rénovation éco-énergétique (changement d’équipement de chaudière et de système de production d’eau chaude sanitaire, l’isolation des murs et des fenêtres par exemple) qui doit faire baisser la consommation d’énergie de 30 % minimum (ou de 20 % pour un habitat collectif) ;
  • une amélioration du confort du bien immobilier, selon les dispositions en vigueur depuis  janvier 2020, et qui vise à créer des surfaces habitables (ajout ou agrandissement d’une pièce), moderniser les équipements, assainir les eaux usées (tout-à-l’égout), ou encore aménager en lieu de vie des pièces annexes au logement (caves, garages, combles ou sous-sols).

Quels que soient les travaux, le logement doit afficher ensuite une consommation énergétique à l’année inférieure à 331 kilowattheures (kWh) par mètre carré, soit la catégorie E du DPE (diagnostic de performance énergétique).

Défiscalisation “Denormandie” et rentabilité

La rentabilité d’une opération dite “Denormandie” dépend bien entendu du marché locatif. Dans des villes régionales dynamiques ou proches de Paris, elle peut parfois même dépasser 4 %. Toutefois, dans les villes éligibles au dispositif Denormandie (des agglomérations de taille moyenne), les risques sont présents. La hausse du taux de chômage, le risque d’érosion démographique ou une profusion d’immeubles neufs peuvent, ainsi, entraîner une demande locative trop faible et des difficultés à la revente du bien (moins-value). Il est plutôt conseillé de cibler un investissement dans les communes où les besoins locatifs sont élevés (Évry ou Corbeil-Essonnes par exemple). Des villes régionales dynamiques sont également intéressantes et peuvent permettre d’atteindre un rendement après fiscalité de plus de 4 % sans la plus-value.

3 Déc 2021

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