Investissement locatif : guide pour optimiser son impôt

Comment optimiser son impôt pour l'investissement locatif

Pour réussir un investissement locatif, il est essentiel de parvenir à optimiser la fiscalité des revenus locatifs. Conseils à suivre pour choisir le bon régime fiscal.

Location meublée et location nue 

De nombreux Français sont séduits par l’investissement dans la pierre, considérée comme valeur refuge. Toutefois, pour la réussite d’un investissement locatif, il est important de tenir compte de la fiscalité. Estimer la rentabilité d’un bien immobilier après impôt est donc primordial, et notamment pour les logements meublés. Ces derniers ne sont en effet pas soumis au même régime fiscal que dans le cadre d’une location nue. L’imposition relèvera du foncier pour une location nue alors que pour les logements meublés on parle de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette nuance est donc essentielle, car la fiscalité peut se révéler plus avantageuse pour l’investissement locatif en meublé, disposant d’un certain nombre d’équipements obligatoires. 

Imposition sur location meublée : le régime micro-BIC

En location meublée, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Que l’activité de loueur en meublé soit exercée à titre habituel ou occasionnel, il faut choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel. Le régime micro-BIC (micro-bénéfices industriels et commerciaux) est intéressant puisqu’un abattement fiscal de 50 % est appliqué sur les revenus annuels. Toutefois, les revenus locatifs annuels issus de la location de logements meublés ne doivent pas excéder 72 600 €, charges comprises. Autrement dit, si la location du logement meublé rapporte 12 000 € par an, l’impôt sera calculé sur 6 000 €. À noter que pour la location de chambres d’hôtes et meublés classés, la réduction fiscale atteint 71 % avec des revenus locatifs annuels plafonnés à 176 200 €.

Impôt sur logement meublé : le régime réel

Le régime réel s’avère intéressant, car il permet de déduire l’ensemble des charges de ses revenus. Il faut passer au régime réel si les revenus locatifs sont supérieurs à 72 600 € annuellement (à l’exception des chambres d’hôtes et meublés classés). Le choix de cette option est néanmoins possible même si les revenus de loueur en meublé sont inférieurs à ce plafond annuel. Avec cette option fiscale, un loueur professionnel ou non professionnel peut  déduire ses impôts locaux (taxe foncière), les frais liés à l’entretien et aux travaux ainsi que les intérêts d’emprunt et les frais dits d’établissement (frais de notaire par exemple). Par ailleurs, l’amortissement peut également être déduit avec le régime réel. En termes d’optimisation fiscale, cette option se révèle souvent plus intéressante que le régime micro-BIC. C’est notamment le cas si les charges représentent plus de 50 % des revenus.

Loueur en meublé non professionnel ou loueur en meublé professionnel 

Il faut savoir qu’en location meublée, deux statuts sont possibles, loueur en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel. Un loueur est jugé professionnel lorsque les revenus issus de cette activité excèdent 23 000 euros par an et si ils sont supérieurs aux revenus annuels soumis à l’impôt sur le revenu.

Professionnel ou non, il est également nécessaire de s’acquitter de taxes en plus de l’impôt lié aux revenus de son activité. Il s’agit par exemple de la taxe foncière, de la TVA (dans des cas spécifiques) ou encore de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Autant de coûts à considérer pour optimiser son investissement locatif.

Pour un projet d’acquisition, il faut savoir que la remontée des taux d’usure au début du mois d’octobre permet de redonner un peu de souplesse aux banques afin d’octroyer des crédits. Dans ce contexte, opter pour un courtier expert est une solution judicieuse. Ce professionnel aide à optimiser une demande de crédit et à négocier une solution de financement au meilleur taux et aux meilleures conditions.   

24 Oct 2022

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