Investissement : les revenus fonciers bientôt soumis à la flat tax ?

investissement locatif et flat tax

Un amendement visant à créer un statut d’investisseur immobilier a été adopté en première lecture du projet de loi de finances pour 2023. L’enjeu ? L’application d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU), ou flat tax, pour les revenus fonciers, dès janvier prochain.

Les revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu 

En pratique, les revenus fonciers sont aujourd’hui soumis à l’impôt sur le revenu. Pour la fiscalité des revenus fonciers, deux régimes d’imposition sont alors possibles :

  • le régime micro-foncier si les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros par an ;
  • le régime réel dans le cas où les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros par an.

Le régime micro-foncier permet de profiter d’un abattement fiscal de 30 %. Ainsi, seulement 70 % des revenus locatifs bruts sont soumis à l’impôt sur le revenu. Dans le cas du régime réel, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu après déduction des intérêts d’emprunt, des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration, ainsi que les charges réelles (taxe foncière, charges de copropriété, primes d’assurances, frais d’agences).

Régime des déficits fonciers

Lorsque le montant des charges liées aux intérêts d’emprunt des revenus locatifs est supérieur aux revenus fonciers, on parle de déficit foncier. Si le résultat est négatif, le déficit est alors déductible des revenus fonciers durant les 10 années qui suivent. À l’inverse, si le résultat est positif, on déduit de ce montant la somme des charges d’exploitation augmentées des charges liées aux travaux. Si le résultat obtenu est négatif, il est possible les années suivantes de déduire ce montant du revenu global (plafonné à 10 700 euros par an).

Profiter de l’imposition à la flat tax

La flat tax est un impôt à taux unique forfaitaire de 30 % qui présente l’avantage de simplifier les calculs. Ce dispositif fiscal se décompose ainsi : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Toutefois, il faut souligner que l’amendement qui vise à créer un statut d’investisseur immobilier, sur option, avec application du PFU prévoit trois conditions à respecter :

  • s’engager à louer le bien immobilier pour une durée d’au moins un an à des personnes sans lien de parenté ou d’alliance ;
  • appliquer un encadrement des loyers ;
  • présenter une catégorie énergétique située entre A et D au diagnostic de performance énergétique (DPE).

Par ailleurs, opter pour l’imposition des revenus fonciers à la flat tax ne permettrait pas de bénéficier du régime des déficits fonciers ou des autres dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif.

Investir en locatif, les changements à suivre

Finalement cette réforme concernant la création d’un statut de l’investisseur a été retoquée lors du recours à l’article 49.3 de la Constitution. Cette fiscalité pouvait se révéler particulièrement intéressante pour les bailleurs qui payent beaucoup d’impôts sur le revenu, notamment dans les tranches les plus élevées (41 % et 45 %). Toutefois, une motion de censure peut toujours être déposée. Il faut savoir que la fiscalité est un élément important à prendre en compte lors d’un investissement immobilier. C’est pourquoi il est fortement conseillé de l’anticiper avant de se lancer. Le recours à un professionnel comme un courtier en crédit permet de bénéficier de conseils avisés pour la réussite de son investissement. De plus, cet expert présent tout au long du projet est un atout pour trouver une solution de financement adaptée et au meilleur taux. 

10 Nov 2022

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