Nouveau PTZ 2024, bonne ou mauvaise nouvelle pour les emprunteurs ?
C’est fait. La nouvelle version du prêt à taux zéro est entrée en vigueur le 1er avril dernier. De nouvelles conditions qui permettent à 6 millions de […]
Héritage, épargne, prime, bonus… à l’échelle d’une durée d’emprunt immobilier qui se compte en dizaines d‘années, il n’est pas rare de disposer au bout d’un certain temps d’un montant financier suffisamment important pour que l’on se pose la question de savoir s’il faut s’orienter vers un investissement en épargne ou, au contraire, privilégier le remboursement de son emprunt immobilier. Solder son prêt peut paraître plus intéressant mais ce n’est pas toujours le cas.
Un choix complexe
La situation personnelle des emprunteurs évolue toujours avec le temps. Pendant une durée de 10 ou 20 ans, de nombreux événements familiaux, professionnels, financiers vont venir changer la donne de départ. Lors d’une grosse rentrée d’argent, situation assez courante notamment suite à un héritage, une question devient alors légitime : doit-on solder son emprunt immobilier ?
En soldant son prêt, l’emprunteur s’enlèvera une charge mais se privera par ailleurs d’un capital pouvant être replacé. En conservant son prêt, il pourra placer son capital et y puiser les fonds nécessaires pour payer ses échéances. La rémunération faible de l’épargne et les taux bas ont rendu la réponse moins évidente qu’auparavant.
Un emprunteur aura donc tout intérêt à étudier de très près les avantages d’utiliser une partie de cet argent pour solder plus rapidement une partie de son prêt immobilier. D’autant que la logique mathématique lui donne raison, même dans le cas d’un remboursement partiel. Théoriquement, plus vite un crédit est remboursé, moins il est onéreux en intérêts et en assurance.
Comparer les taux d’intérêts mais pas seulement
Il convient d’être vigilant sur 3 principaux points pour ne pas être perdant et choisir la bonne opération. De manière intuitive, pour choisir entre épargne ou remboursement, il suffirait de comparer le cout de l’emprunt au taux auquel peut être placé le capital. Il convient cependant d’aller plus loin dans l’analyse et de comparer les taux en tenant compte du coût de l’assurance emprunteur qui impacte fortement le coût du crédit lorsque ceux-ci sont accordés à des taux très faibles. De même, le rendement net du placement envisagé comme alternative est également à étudier de près, sans oublier la fiscalité adossée à ce placement qui peut venir amoindrir le rendement.
Reste un troisième facteur : les frais liés au remboursement anticipé. En effet, dans le cas d’un remboursement anticipé, même (surtout) partiel, la banque facture à l’emprunteur des pénalités, plafonnées par la loi, au montant le plus faible entre 6 mois d’intérêts du montant remboursé ou 3 % du capital restant dû. Il suffit de demander à sa banque d’effectuer le calcul précis de ces indemnités de remboursement anticipé (IRA) mais en général, il faut compter de plusieurs centaines à plusieurs milliers d’euros.
Pour être sûr de prendre la bonne décision, il est judicieux de faire des simulations préalables avec un conseiller financier qui tiendra aussi compte de la situation individuelle de l’emprunteur et de ses projets à court et moyen terme.
