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Emprunter sans apport : rêve ou réalité ?

29 Oct. 2018
Emprunter sans apport : rêve ou réalité ?
Accordé au cas par cas avec un dossier solide, le crédit immobilier sans apport personnel est à nouveau au goût du jour. Ce financement d'un achat immobilier reste cependant peu courant et atypique. Il est à réserver aux jeunes actifs en CDI, aux investisseurs et aux épargnants capables d'apporter de solides garanties.

Une acquisition immobilière se cofinance par un apport personnel de l'emprunteur et le recours à un prêt immobilier, d'autant plus que les conditions d'octroi de crédit restent très largement favorables aux emprunteurs cet automne. Traditionnellement, on estime le niveau de cet apport destiné à régler différents frais (frais de notaire, frais de dossier, etc.) entre 10 à 15 %.

Pour qui et pour quel bien ?

Le fait de ne pas avoir d'apport personnel nécessite que les banques financent l'investissement à 100% ou 110% (tout frais inclus). Les taux accordés dans ce cadre sont plus élevés (environ 0,10 à 0,20% de plus) que ceux des prêts "usuels", ce qui peut coûter cher sur une longue période.

Trois catégories d'emprunteur peuvent y prétendre : les jeunes récemment entrés dans la vie active en CDI dans un emploi stable, qui n'ont pas encore eu le temps de mettre d'argent de côté et qui ne souhaitent plus payer un loyer à fonds perdu ; les particuliers qui disposent d'une solide épargne mais souhaitent conserver leurs placements tels qu'une assurance vie et enfin l'investisseur pur et dur qui va avant tout réaliser une opération de défiscalisation.

Un élément important entre aussi dans la décision d'accorder ou non un prêt immobilier sans apport : l'emplacement et la nature du bien convoité. Avec un prêt à 100% ou 110 %, la dette immobilière concerne la totalité de la valeur du bien. L'objectif de la banque est d'estimer les risques liés à une éventuelle baisse des prix en cas de revente à une valeur inférieure au prix d'achat, ce qui mettra immédiatement l'emprunteur en grande difficulté.

Des conditions sine qua non

Pour voir son dossier accepté, le futur acquéreur devra montrer patte blanche ou plutôt comptes bancaires sains et bien gérés. Cela implique de n'avoir eu aucun incident sur son compte bancaire depuis au moins 6 mois, avoir peu de crédits en cours et même (encore mieux) aucun, une épargne à déposer sur l'un des placements commercialisés par l'établissement prêteur et surtout disposer d'un revenu lui permettant un "reste à vivre" suffisant. Pour mémoire : le pourcentage au-delà duquel le poids du remboursement est jugé déséquilibré a longtemps été fixé à 33 % du revenu net disponible.

Franck LEVY
Directeur Général

Frank Levy, juriste de formation, titulaire d'un DEA de droit du travail (La Sorbonne) débute sa carrière dans la sphère immobilière et devient rapidement directeur d’agence immobilière. Par la suite, il participe au lancement de la franchise d’agence immobilière Guy Hoquet. En 1995, une rencontre décisive avec Joël Boumendil va le convaincre de participer à la création d’acecredit en tant que conseiller financier en crédit immobilier au sein de l'agence de Levallois-Perret. Dès 2001, il nommé directeur commercial pour accompagner le développement rapide du groupe acecredit.fr. En charge du recrutement, de la formation et de l'animation des équipes commerciales présentes en agences, il participe en 2008 à la mise en place de la franchise, nouveau relais de croissance d’acecredit, avec la volonté absolue de privilégier avant tout la qualité de la relation client sur l’aspect purement technique du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. Depuis 2014, il est Directeur Général du groupe acecredit pour prendre en charge et structurer l’ensemble des activités. L’entrée dans le capital de l’investisseur Edmond de Rothschild Investment Partner va lui permettre d’accélérer le maillage de l'enseigne en France, tant à travers des succursales que des franchises.

Ses compétences et son savoir-faire professionnel, sa grande expérience du terrain le positionnent aujourd’hui comme un auteur de référence au sujet du crédit immobilier en France et du management de réseau. Il est convaincu que la création d’une relation humaine solide, basée sur le professionnalisme et la confiance entre le courtier, le banquier et les clients d’acecredit est la pièce maîtresse dans le dispositif d’obtention de crédit immobilier et le gage d’un partenariat gagnant-gagnant sur le long terme. Pour lui, plus que la recherche du crédit immobilier le moins cher pour lui même, c’est l’écoute, la confiance et l’accompagnement des clients jusqu’à la signature chez le notaire qui vont faire toute la différence.