Emprunter sans apport : rêve ou réalité ?

Accordé au cas par cas avec un dossier solide, le crédit immobilier sans apport personnel est à nouveau au goût du jour. Ce financement d’un achat immobilier reste cependant peu courant et atypique. Il est à réserver aux jeunes actifs en CDI, aux investisseurs et aux épargnants capables d’apporter de solides garanties.

Une acquisition immobilière se cofinance par un apport personnel de l’emprunteur et le recours à un prêt immobilier, d’autant plus que les conditions d’octroi de crédit restent très largement favorables aux emprunteurs cet automne. Traditionnellement, on estime le niveau de cet apport destiné à régler différents frais (frais de notaire, frais de dossier, etc.) entre 10 à 15 %.

Pour qui et pour quel bien ?

Le fait de ne pas avoir d’apport personnel nécessite que les banques financent l’investissement à 100% ou 110% (tout frais inclus). Les taux accordés dans ce cadre sont plus élevés (environ 0,10 à 0,20% de plus) que ceux des prêts « usuels », ce qui peut coûter cher sur une longue période.

Trois catégories d’emprunteur peuvent y prétendre : les jeunes récemment entrés dans la vie active en CDI dans un emploi stable, qui n’ont pas encore eu le temps de mettre d’argent de côté et qui ne souhaitent plus payer un loyer à fonds perdu ; les particuliers qui disposent d’une solide épargne mais souhaitent conserver leurs placements tels qu’une assurance vie et enfin l’investisseur pur et dur qui va avant tout réaliser une opération de défiscalisation.

Un élément important entre aussi dans la décision d’accorder ou non un prêt immobilier sans apport : l’emplacement et la nature du bien convoité. Avec un prêt à 100% ou 110 %, la dette immobilière concerne la totalité de la valeur du bien. L’objectif de la banque est d‘estimer les risques liés à une éventuelle baisse des prix en cas de revente à une valeur inférieure au prix d’achat, ce qui mettra immédiatement l’emprunteur en grande difficulté.

Des conditions sine qua non

Pour voir son dossier accepté, le futur acquéreur devra montrer patte blanche ou plutôt comptes bancaires sains et bien gérés. Cela implique de n’avoir eu aucun incident sur son compte bancaire depuis au moins 6 mois, avoir peu de crédits en cours et même (encore mieux) aucun, une épargne à déposer sur l’un des placements commercialisés par l’établissement prêteur et surtout disposer d’un revenu lui permettant un « reste à vivre » suffisant. Pour mémoire : le pourcentage au-delà duquel le poids du remboursement est jugé déséquilibré a longtemps été fixé à 33 % du revenu net disponible.

31 Oct 2018

Ils nous ont fait confiance