Nouveau PTZ 2024, bonne ou mauvaise nouvelle pour les emprunteurs ?
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Avec le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) et les interdictions de location à venir, certains logements énergivores perdent de leur valeur. C’est le cas des passoires thermiques dont la décote est proche de 15 % selon les villes.
L’impact de la performance énergétique sur la valorisation des biens
Les décotes à la vente de biens immobiliers se généralisent. C’est le constat réalisé par le spécialiste de la data PriceHubble, dans sa dernière étude sur l’impact de la performance énergétique sur le prix de vente des logements dans 20 villes françaises. Ainsi, les décotes constatées entre un appartement classé A au DPE (logement performant) et un appartement noté G (passoire thermique) sont de l’ordre de 6,5 % en moyenne. L’écart est deux fois plus important sur le segment des maisons. Selon les villes analysées par PriceHubble, les décotes vont être plus ou moins élevées. Strasbourg se détache notablement en affichant une décote qui grimpe à plus de 10 % entre un appartement classé A et un appartement avec un DPE G. Comme l’indique PriceHubble, Strasbourg est souvent citée comme l’une des villes les plus vertes de France, une explication qui justifie probablement l’impact du DPE sur la valorisation des biens proposés. Damien Oswald, directeur de l’agence Era immobilier à Strasbourg, souligne une tendance de plus en plus prononcée à la négociation. « En 2020, on vendait beaucoup de biens au prix, mais ce n’est plus le cas aujourd’hui. Pour un logement de petite surface affiché à 200 000 €, les acheteurs vont faire une offre à 180 000 € », ajoute-t-il.
Pas de perte de valeur pour Paris
À l’approche de l’interdiction à la location des logements les plus énergivores, il n’est pas surprenant que le DPE ait une incidence sur les prix, selon Damien Oswald. En effet, dès le 1er janvier 2023, les pires passoires de la classe G seront interdites à la location puis suivront, en 2025, l’ensemble des logements notés G. Les logements classés F seront, quant à eux, concernés par cette interdiction de location en 2028. Enfin, en 2034, ce seront les logements avec l’étiquette E. Selon l’étude PriceHubble, les pertes de valeur les moins fortes se trouvent dans les agglomérations les plus tendues. À noter que les villes de Nantes, Angers, Nice, Marseille ou Lyon enregistrent tout de même des décotes de 6 % sur les appartements considérés comme des passoires thermiques. Seule exception : Paris qui n’affiche pas encore d’impact significatif sur le prix de vente des appartements. Et pour cause, la majeure partie des biens vendus présente une faible performance énergétique, avec des étiquettes DPE E, F ou G, comme l’explique Loeiz Bourdic, directeur de PriceHubble. Plus de la moitié des appartements parisiens (52 %) mis sur le marché sur les 12 derniers mois sont notés E, F ou G, alors que cette proportion est de 31 % sur l’hexagone. Les acheteurs à Paris n’ont donc pas vraiment le choix. « Cela explique pourquoi le marché parisien semble n’avoir pas encore intégré la performance énergétique comme critère clé pour le prix de vente des biens immobiliers », explique Loeiz Bourdic.
Des décotes qui peuvent atteindre 15 % sur les maisons
Les plus grosses pertes de valeurs sont enregistrées dans les plus petites communes et notamment sur les maisons. Les décotes peuvent atteindre 15 %. C’est le cas à Reims, Dijon, Angers et Rennes où la décote est proche des 15 % pour les passoires thermiques. À l’inverse, à Marseille, Nice et Toulon, l’impact est plus mesuré avec une décote d’environ 4 % pour les passoires thermiques en comparaison avec les biens notés A.
Pourtant des aides existent pour rénover les passoires thermiques. En effet, le gouvernement dans sa lutte aux émissions de gaz à effet de serre a mis en place un certain nombre de mesures pour accompagner les propriétaires dans la transition énergétique du bâti. Ainsi, avec MaPrimeRénov’, l’éco-PTZ, les aides de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) ou encore celles des fournisseurs d’énergie (CEE), il est parfois possible de couvrir une grande partie du coût d’une rénovation énergétique. En complément, un prêt travaux peut servir à financer le reste à charge.
