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Crédit immobilier : renégocier ou faire racheter ?

21 Avril 2017
Crédit immobilier : renégocier ou faire racheter ?

 

Les taux d'intérêts des crédits immobiliers sont en hausse très modérée pour l'instant et restent encore à un niveau bas voire très bas. Dans ce contexte porteur, le rachat ou la renégociation de son crédit immobilier continue à être financièrement intéressant d'autant que les nouvelles modalités de résiliation d'assurance emprunteur permettent de faire jouer la concurrence et d'obtenir des tarifs attractifs.

Baisse de la durée ou de la mensualité

L'idée de cette démarche est d'obtenir une diminution du taux de son prêt immobilier pour réduire le montant de ses mensualités pour le reste de la durée de remboursement ou pour réduire sa durée de remboursement en conservant les mêmes mensualités. Tous les crédits peuvent théoriquement prétendre à être réexaminés mais pour être réellement rentable et générer de belles économies, il vaut mieux respecter ces trois règles :
 
  • L'écart entre le taux d'origine et le taux actuel doit être d'au moins 0.7 points, idéalement 1 point.
  • Il faut un capital restant dû minimum de 80 000 euros (source acecredit).
  • La durée restante de remboursement doit être supérieure ou au moins égale à la moitié de la durée totale de l'emprunt initial.

Renégocier ou faire racheter ?

Attention à distinguer la renégociation de prêt avec son  banquier et le rachat de crédit. Les 2 solutions ne génèrent pas les mêmes frais et ne permettent pas les mêmes gains.

Dans le premier cas, l'emprunteur devra simplement s'acquitter des frais de dossier, qui s'élèvent entre 500 et 800 euros en moyenne. Mais surtout, il y a peu de chance pour que la banque accepte de descendre à un taux aussi bas que ce que sera prêt à offrir une autre banque concurrente.

C'est alors sur ce dernier point précis que le rachat de crédit par un autre établissent bancaire devient intéressant. Certes l'emprunteur devra payer des indemnités de remboursement anticipé (IRA, plafonnés à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû) et des frais de nouvelle garantie. Mais cette dépense est largement compensée par le gain obtenu grâce au nouveau taux d'intérêts plus compétitif et à la nouvelle cotisation d'assurance emprunteur.

Bon à savoir : les gains sur l'assurance emprunteur peuvent être décisifs. En faisant modifier ses conditions de remboursement, l'emprunteur ne va donc pas seulement réduire le montant total des intérêts sur le reste à rembourser de son crédit immobilier, il va aussi faire diminuer le montant de ses cotisations d'assurance emprunteur.
 
Choisir la bonne stratégie n'est pas forcément évident. Faire appel à un courtier en crédit immobilier comme acecredit pour une étude personnalisée est une bonne solution. Ces professionnels connaissent la politique commerciale de chaque banque sur le bout des doigts et ont toutes les cartes en main pour vous décrocher le taux de financement le plus bas.
 

Joël Boumendil
Fondateur et Dirigeant
Dès le début de sa carrière professionnelle en 1987, Joël Boumendil s’oriente vers le courtage en crédit immobilier un peu par hasard et découvre alors à la fois un métier qui va le passionner et un secteur d’activité nouveau en France à cette époque et dont il pressent immédiatement le très fort potentiel. Le principe même du courtage garantit aux particuliers, souvent désorientés lorsqu’ils sont en phase d’acquisition d’un bien immobilier, les offres de crédit au taux le plus bas et les conseils sur mesure d’un professionnel à leur service.
 
Durant 8 années, il se forge une expérience solide en tant que conseiller financier dans un cabinet de courtage et développe peu à peu avec succès sa propre approche commerciale bâtie autour des besoins de ses clients. Visionnaire, précurseur, il fonde le groupe ACE en 1995, avec la volonté d’apporter à ses clients les meilleures offres de crédit immobilier et un accompagnement sur mesure jusqu’à la signature finale chez le notaire. En 2008, une nouvelle étape est franchie avec succès avec la création puis le développement très rapide d’un réseau d’agences franchisées. Aujourd’hui il est le dirigeant d’un groupe de 300 collaborateurs, en pleine croissance, devenu en 20 ans un acteur de référence incontournable du crédit immobilier en France, comme en témoigne l’entrée de l’investisseur de renom Edmond de Rothschild Investment Partner dans le capital d’acecredit.fr en mars 2015.
 
Attaché aux bonnes pratiques de son métier, il est membre du conseil d’administration et actuel trésorier de l’Association Professionnelle des Intermédiaires de Crédit.(APIC) Il est également co-auteur de 2 ouvrages de référence sur le crédit immobilier : « Empruntez malin, dépensez moins » (Vuibert, 2007) et « Immobilier : investir malin pour préparer l’avenir » (Vuibert, 2016).