Crédit immobilier : quelles sont les tendances du printemps 2018 ?

Affaiblissement de la demande, hausse des prix immobiliers de moins en moins compensée par la stabilité des taux pourtant réelle, concurrence toujours vive entre les établissements bancaires, ce printemps révèle une situation contrastée et le retour aux prêts longue durée.

Une capacité d’achat en berne

Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, l’affaiblissement de la demande des ménages s’explique non seulement par la hausse des prix de l’immobilier mais aussi par la récente réduction des soutiens publics à l’accession à la propriété.  Les conditions d’octroi du prêt à taux zéro (PTZ) ont été resserrées sur des zones tendues et la suppression de l’aide personnalisée au logement (APL) pour l’accession à la propriété dans le neuf est maintenant effective.

Conséquence : le pouvoir d’achat immobilier (la surface moyenne achetable) des Français a baissé quasiment partout dans l’Hexagone. C’est à Bordeaux qu’il a reculé le plus entre les premiers trimestres 2017 et 2018 : -6,3 m². Paris, où le prix avoisine les 9 300 euros le m² en moyenne, arrive en quatrième position des plus fortes baisses (-2,2 m²). Si l’on englobe l’ensemble des villes de plus de 100.000 habitants (24 villes supplémentaires), pour 62% d’entre elles, le pouvoir d’achat immobilier s’est réduit (53% des villes) ou est resté stable (9%).

Des taux toujours très bas

En mars, les taux des crédits immobiliers se sont ainsi établis à 1,49 % en moyenne (hors assurance et coût des sûretés). Ce niveau, certes légèrement supérieur à celui enregistré en février (1,47%) reste très contenu. Le coût moyen des crédits reste même inférieur à celui enregistré en fin d’année dernière (1,51%). Cette situation s’explique notamment par une concurrence toujours plus forte entre les banques qui ont des objectifs élevés à réaliser, et par l’abondance de liquidités et les conditions de refinancement des banques. Celles-ci restent très bonnes malgré le repli progressif des politiques de soutien à l’économie des banques centrales.

Net rallongement de la durée des crédits

Pour permettre aux ménages de réaliser leur projet immobilier, les banques continuent par ailleurs d’allonger la durée des crédits immobiliers. En mars 2018, la durée des prêts s’est établie à 221 mois, en moyenne (242 mois pour l’accession dans le neuf et 236 mois pour l’accession dans l’ancien). Ainsi depuis le début de 2014, les durées des prêts bancaires se sont accrues de 15 mois (de 5 mois au cours de l’année 2017 et de 2 mois depuis le début de 2018).

Les conditions de crédit actuelles facilitent donc la réalisation des projets immobiliers des ménages, en dépit de la hausse des prix de l’immobilier constatée depuis 2015. « L’allongement que l’on observe est quand même tout à fait spectaculaire », insiste l’économiste Michel Mouillart, en charge de l’Observatoire. Ainsi au premier trimestre 2018, près de 42% des moins de 35 ans ont bénéficié d’un prêt de 25 ans et plus, contre environ 35% il y a un an et 21% il y a encore quatre ans. « Lorsque les soutiens publics sont défaillants, lorsque la hausse des prix a érodé la solvabilité de la demande, il n’y a pas beaucoup de possibilités de maintenir la clientèle dans le marché si ce n’est d’accroître les durées », déclare Michel Mouillart.

24 Avr 2018

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