Crédit immobilier et impôt à la source : des changements ?

Le 4 septembre dernier, le Premier Ministre Édouard Philippe a confirmé que l’impôt sur le revenu serait bien retenu à la source à compter du 1er janvier 2019. Légitimement, les futurs acquéreurs de biens immobiliers s’interrogent quant à l’impact que pourrait avoir la mise en oeuvre de cette mesure sur leur capacité à emprunter.

Et effectivement, dès que leur impôt sur le revenu sera collecté directement par leur employeur en 2019, leur feuille de paie indiquera un montant net à payer plus faible qu’à ce jour. Comment s’estimera la capacité d’emprunt des demandeurs de prêt immobilier ? Le principe de calcul restant identique, l’impact sera certainement minime, voire inexistant.

Endettement à 33%

Aujourd’hui, lorsqu’un ménage se présente devant une banque avec un projet d’achat immobilier, celle-ci calcule le taux d’endettement de ses futurs acheteurs afin de connaître l’impact du remboursement d’un prêt immobilier sur leur budget mensuel. Ce taux maximal d’endettement, les banques le fixent généralement autour de 33 %. Pour le calculer, elles prennent en compte les revenus disponibles du ménage (salaires net imposable, rentes, pensions, bénéfice foncier …) et les charges connues récurrentes (autres prêts en cours, taxes, charges de copropriété, assurances, électricité, gaz, pensions alimentaires versées, frais de transport…). La différence est qualifiée de « reste à vivre ». Ce reste à vivre correspond donc à la somme dont le foyer dispose une fois acquitté l’ensemble des charges et qui doit lui permettre de vivre décemment tout en assumant les dépenses courantes incompressibles (alimentation, factures diverses, assurances, transport, téléphonie,…).

Revenu net imposable inchangé

En 2019, le revenu payé sera inférieur à celui habituellement versé en 2018 puisque l’impôt sur le revenu aura été directement prélevé par l’employeur. Mais ce n’est pas le seul changement, il y aura également une nouvelle indication sur les feuilles de paie, à compter du 1er janvier 2019. Il est prévu d’y mentionner clairement deux montants : le revenu net imposable (comme à ce jour), ainsi que le montant du salaire versé (une fois le prélèvement à la source effectué, net à payer après prélèvement de l’impôt).

Les banques vont certainement continuer à rendre comme référence le revenu net imposable qui figurera sur la feuille de paie des salariés. Que le contribuable paie ses impôts par mensualité, ou directement à la source, cela ne change en rien le montant de ses revenus nets imposables. Le taux d’endettement et la capacité d’emprunt pourra alors toujours se calculer en 2019 sur les mêmes bases qu’en 2018.

14 Sep 2018

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