Comment investir en LMNP ?

Bientôt un Super-Pinel pour remplacer le dispositif actuel

Pour transmettre un capital à ses enfants ou préparer sa retraite, l’immobilier est un investissement de choix. Il permet de se constituer un patrimoine solide et rentable. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est, en cela, particulièrement intéressant.

Un contexte favorable avec des taux bas

La possibilité d’acquérir un logement grâce à un crédit immobilier offre un effet de levier pour développer un patrimoine sans réel effort d’épargne. À l’heure où les taux de crédit immobiliers sont bas, le secteur immobilier constitue un moyen patrimonial performant. De plus, les revenus locatifs participent au remboursement des mensualités. Un schéma donc particulièrement intéressant, sans compter le dynamisme de la location de courte durée (baux courts ou de type saisonnier). Des conditions qui permettent d’investir sereinement sur le marché tout en optimisant sa fiscalité grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

La fiscalité avantageuse du statut LMNP

Pour bénéficier du statut LMNP, le bien meublé doit être loué à usage d’habitation, y compris dans une résidence gérée. La qualité de loueur non professionnel est reconnue aux propriétaires non inscrits au registre du commerce et des sociétés. Les revenus tirés du patrimoine immobilier doivent être inférieurs à 23 000 euros par an.

La location meublée offre un cadre fiscal intéressant puisque les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers. Il est alors possible d’opter pour :

  • le régime forfaitaire qui applique un abattement de 50 % sur les recettes locatives ;
  • le régime réel, sur option ou obligatoire pour des recettes locatives supérieures à 70 000 € par an, qui applique une déduction des charges et des amortissements.

Par ailleurs, un investissement en LMNP en résidence gérée avec services permet de récupérer la TVA à 20 %. Pour en bénéficier, il faut conserver son bien pendant au moins 20 ans et le confier à un gestionnaire au minimum neuf ans.

À noter que pour l’acquisition d’un bien dans une résidence pour étudiants ou seniors avant le 31 décembre 2021, le dispositif fiscal Censi-Bouvard est applicable.

Le choix de l’investissement LMNP

Pour optimiser les chances de rendement, mieux vaut opter pour un emplacement premium. Un studio ou un appartement de deux pièces dans le centre-ville d’une métropole attractive offre généralement toutes les garanties. Ces biens sont recherchés par les jeunes actifs, les cadres en déplacement ou les étudiants. L’investissement dans une résidence gérée permet également de limiter la gestion administrative. Pour réaliser un investissement en LMNP, l’accompagnement d’un expert est utile afin de faire les choix qui garantissent la constitution d’un patrimoine durable. Et pour un financement optimisé, il est conseillé de faire appel à un courtier en crédit immobilier pour être certain de souscrire la meilleure offre, au meilleur taux.

23 Nov 2021

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