Comment calculer une plus-value immobilière ?

À l’heure où les Français remplissent leur déclaration de revenus, le calcul de la plus-value immobilière revient sur la table. Et ce malgré la baisse des prix annoncée avec la crise sanitaire ! Cette différence entre le prix d’achat d’un bien et son prix de vente est en effet soumise à l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19%, auquel on ajoute 17,2% de prélèvements sociaux. Mais elle est exonérée dans certains cas.

La base de calcul de la plus-value

On appelle la plus-value brute la différence entre le prix d’achat majoré des frais d’enregistrement ou à défaut d’un forfait de 7,5% et le prix de vente déduction faite des frais de cession et de la TVA acquittée. La plus-value est imposable dans le cadre de la vente d’un bien immobilier (logement locatif, résidence secondaire, locaux commerciaux, terrains, etc.), des droits attachés à bien (donation, succession), de la vente via une SCI ou une SCPI, d’un échange de biens, du partage ou de l’apport en société.
Il est cependant possible de déduire du prix de vente les frais engagés pour la transaction, par exemple les diagnostics énergétiques.
Si le bien fait l’objet d’une cession gratuite (donation, succession), le prix d’achat correspond à la valeur déclarée majorée des frais réels et des droits de mutation.
La résidence principale est exonérée de l’impôt sur la plus-value si la vente intervient dans les 12 mois suivant sa mise en vente ou si le bien est détenu depuis au moins 30 ans. Dans certaines situations, séparation ou divorce, elle est également exonérée.

Des déductions possibles

Le prix d’achat peut être majoré des dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) seulement s’ils ont été engagés par le vendeur et réalisés par une entreprise. Les factures feront foi. En revanche s’ils ont déjà fait l’objet d’une déduction au titre des revenus fonciers, ils ne seront pas pris en compte.
Le propriétaire a la liberté de majorer de 15% la valeur d’acquisition s’il possède le bien depuis 5 ans. Dans une résidence secondaire, le montant des travaux peut également constituer une majoration. À défaut, seuls les 15% forfaitaire seront appliqués.

Plus-value immobilière : cas pratique

Voici un exemple concret de calcul d’une plus-value :

  • Prix d’achat : 200 000€ + 7.5% + 15% de travaux = 245 000€
  • Prix de vente : 300 000€- 500€ de diagnostic énergétique = 299 500€
  • Plus-value imposable : 299 500€ – 245000€ = 54 500€

La durée de détention d’un bien donne lieu à des abattements. De la 6e année à la 21e, le taux d’abattement est de 6% + 1.65% de prélèvements sociaux. La 22e année, le taux d’abattement est de 4% + 1.60% de prélèvements sociaux. Au bout de 22 ans, la plus-value est exonérée de l’impôt sur le revenu, seuls 9% de prélèvements sociaux sont dus. Au bout de 30 ans, l’exonération est totale.

4 Juin 2020

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