Ancien vs neuf : comment choisir ?

Le prix moyen d’un logement ancien en France dépend toujours de l’offre et de la demande. Estimé à environ 2 500 €/m² en moyenne, il est le plus souvent inférieur à celui du neuf mais ne tient pas compte évidemment des éventuels travaux à réaliser. Dans le neuf, le prix est la résultante de différents coûts (terrain, construction, TVA à 20%, marge des entreprises, etc.). Il est plus élevé de 15 à 25% par rapport à l’ancien. Normes strictes, matériaux performants et équipements dernier cri expliquent cette différence. De plus, aucun gros chantier (ravalement par exemple) n’est à prévoir dans les dix ans qui suivent l’acquisition.

Alors que l’ancien est disponible de suite, le neuf se fait attendre : outre des délais standards de construction compris entre 18 et 24 mois, des retards dans la commercialisation et dans la livraison du bien peuvent survenir. La vigilance est de mise ; la Fédération des promoteurs immobiliers fait état d’environ 30 000 logements bloqués en France par des recours aux permis de construire. Enfin, la performance énergétique, gage de confort thermique et d’économies d’énergie substantielles, se positionne en faveur du neuf qui relève de la très exigeante réglementation thermique 2012 (RT 2012). A titre d’exemple, un logement construit dans les années 70 consomme entre 5 et 6 fois plus d’énergie pour le chauffage et la production d’eau chaude.

L’intérêt du neuf par rapport à l’ancien réside aussi dans le fait que les frais de notaires sont réduits et varient de 3 à 4% de la valeur du logement, contre 7 à 9 % dans l’ancien. De nombreuses communes proposent une exonération de taxes foncières durant deux ans, soit l’équivalent de deux mois de loyer à économiser.

Les modalités et le planning de financement procèdent de deux modes opératoires distincts. Dans l’ancien, l’acceptation d’un compromis de vente donne lieu à un versement de 5 à 10% du prix, puis est rapidement (2 à 3 mois environ) suivie de la signature de l’acte de vente chez le notaire et du règlement du solde de la transaction. La remise des clés est immédiate et le crédit immobilier commence à être remboursé mensuellement selon l’échéancier négocié. Un logement neuf fait l’objet d’un contrat de réservation (avant-contrat, un document qui détaille le logement) et se paye au fur et à mesure de l’avancement des travaux après le versement d’un dépôt de garantie de 5% du prix. Pour emménager, il faut donc attendre la livraison dont la date figure obligatoirement dans l’avant-contrat et le contrat définitif de vente.

Que ce soit dans le neuf ou l’ancien, la règle d’or pour investir est de toujours penser à la revente. L’offre de logements anciens est plus large et particulièrement bien implantée dans les centres-villes. Un gros avantage en termes de proximité des transports en commun, des écoles, des commerces. Dans la mesure où le logement est déjà construit, il est facile de vérifier les qualités de l’emplacement retenu.

L’offre du neuf est dix fois moins importante que dans l’ancien. Elle est réduite – et chère – en centre-ville. On dit souvent que, pour ce type d’achat, c’est la raison qui domine. Les logements sont très fonctionnels, très pratiques, livrés prêts à habiter, souvent très lumineux, mais peuvent manquer de personnalité ou de charme. Les matériaux sont modernes, les équipements de dernière génération.

A l’opposé, les plans intérieurs dans l’ancien ne sont plus adaptés aux modes de vie contemporain, il y a des pertes de place et des travaux d’adaptation sont nécessaires. Mais c’est le plus souvent ce type de bien, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, qui provoque un vrai coup de coeur… Le dilemme entre adeptes de l’architecture contemporaine et amateurs d’habitat chargé d’histoire n’est pas prêt d’être tranché.