Acheter une passoire thermique : un bon investissement ?

Comment optimiser son impôt pour l'investissement locatif

Pour des propriétaires bailleurs à la recherche de rentabilité, investir dans une passoire thermique peut être une excellente affaire, mais à certaines conditions, notamment celle d’être prêt à réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Le marché des passoires énergétiques en pleine croissance

Avant de se lancer dans l’investissement locatif et d’acheter un logement énergivore, autrement baptisé « passoire thermique », il est important de savoir que la location en l’état de ce type de bien sera bientôt interdite. En effet, la loi Climat pour lutter contre le réchauffement climatique vise à limiter les émissions de gaz à effet de serre (GES) et à exclure les passoires énergétiques du parc immobilier locatif français. Objectif ? Réduire la consommation d’énergie du secteur du bâtiment responsable de 23 % des émissions de GES et encourager la rénovation de ces passoires thermiques.

Ainsi, les logements dont l’étiquette est évaluée G au diagnostic de performance énergétique (DPE) seront progressivement retirés du marché locatif à partir de 2023 pour les plus énergivores, puis en 2025 pour les autres. Ce sera ensuite le tour des biens classés F en 2028 puis des E en 2034. De plus, un gel des loyers a déjà été instauré pour tous les propriétaires bailleurs de ces logements poussant certains à les mettre en vente.

Un coût d’acquisition relativement attractif

Si l’achat d’une passoire thermique pour la louer telle quelle n’est plus possible, il faut l’envisager avec un projet de rénovation énergétique. Selon les travaux à effectuer et le prix du bien, l’investissement peut être une aubaine financière. En effet, de plus en plus de passoires thermiques se retrouvent sur le marché. Les propriétaires, faute de temps ou de moyens pour mettre leurs logements aux normes, préfèrent les vendre.

Pour les candidats à l’achat, ces biens à rénover peuvent se négocier avec des décotes parfois importantes. Selon la start-up Investir dans l’ancien spécialisée dans l’investissement locatif, le prix d’une passoire thermique peut se négocier de 20 à 30 % moins cher qu’un logement déjà aux normes.

Par ailleurs, Guy Hoquet Immobilier prédit une baisse du prix de l’immobilier en général en raison de l’augmentation des biens mis en vente sur le marché et du resserrement des conditions de crédit. En effet, avec la remontée des taux d’intérêt et la faiblesse des taux d’usure, l’accès au crédit se complique.

Passoire thermique : une rentabilité locative à étudier avec les aides

Avant d’investir dans une passoire thermique et de se lancer dans l’investissement locatif, il est fortement conseillé de chiffrer le coût de la rénovation. L’étude de la rentabilité est incontournable lorsque l’on souhaite investir en locatif. Comme l’indique Yann Jéhanno, président de Laforêt Immobilier : « Une isolation par l’intérieur peut réduire la surface habitable ; et quand on sait que le prix du mètre carré à Paris est de 11 000 euros, il peut y avoir un fort manque à gagner. »

Si l’objectif premier d’un investissement locatif est de se constituer un bon rendement, les travaux de rénovation doivent permettre de valoriser le bien. Grâce à certaines aides disponibles pour financer les travaux, le coût de la rénovation pourra être réduit.

Avec les nombreuses solutions de financement comme Ma Prime Rénov’, le chèque énergie, l’éco-prêt à taux zéro et les réductions d’impôts autorisées notamment par le dispositif Denormandie, il est possible de rénover à un prix avantageux tout en disposant d’un bien qui gagne de la valeur.  

29 Sep 2022

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