5 choses à savoir sur la soulte d’un bien immobilier

La soulte d’un bien immobilier signifie la valeur de la part du bien immobilier à céder ou racheter. Un rachat de soulte consiste donc à racheter la part du conjoint en cas de divorce ou celles des autres héritiers en cas de succession. Elle doit faire l’objet d’un acte de partage chez le notaire.

C’est le prix à payer pour conserver la pleine possession d’un bien

Pour un rachat de soulte, il est nécessaire de passer par la case notaire. C’est lui qui détermine le montant de la part que le conjoint, en cas de divorce, ou l’héritier, en cas de succession, devra payer pour devenir propriétaire à part entière d’un bien immobilier en indivision.

Une formule précise pour calculer le montant

La soulte dépend de la somme qu’il reste à rembourser sur le bien immobilier. Elle nécessite donc le tableau d’amortissement du prêt immobilier en cours. C’est le notaire ou un professionnel de l’immobilier qui effectue le calcul. Toutefois, il est possible de l’estimer soi-même en appliquant la formule suivante :

Soulte = (valeur du bien – montant du capital restant dû) / 2.

Exemple pour un bien de 250 000 euros avec un capital restant dû de 100 000 euros :

(250 000-100 000) / 2 = 75 000€. En principe, le conjoint souhaitant conserver le bien en pleine propriété devra verser à l’autre une soulte de 75 000€ et prendre en charge le remboursement des 100 000 euros restants. Toutefois d’autres paramètres entrent en ligne de compte :

  • la répartition de chaque part (50/50, 60/40, 70/30, etc.) ;
  • l’existence ou non d’un ou plusieurs crédits immobiliers ;
  • l’apport en numéraire effectué par chacun.

Une formule différente pour la succession

Là encore, la soulte dépend de la valeur du bien et du nombre d’héritiers. Elle peut être déterminée par un notaire ou un agent immobilier qui sera chargé d’évaluer la valeur du bien en fonction du marché immobilier actuel. Les héritiers peuvent également se mettre d’accord sur le montant. La formule appliquée correspond à la valeur de la part multipliée par le nombre de parts. Par exemple, trois héritiers héritent d’un bien d’une valeur de 600 000€. Il n’y a aucun crédit immobilier en cours et l’un deux souhaite être plein propriétaire du bien. voici le calcul à effectuer pour connaître le montant de la soulte :

  • Valeur de chaque part : 600 000€ / 3 = 200 000€
  • Valeur de la soulte : 2X 200 000€= 400 000€.

Un crédit immobilier peut financer la soulte

Il est tout à fait possible de souscrire un crédit aux mêmes conditions qu’un prêt immobilier classique. En cas de prêt en cours, la banque proposera à l’emprunteur d’intégrer le solde restant dû dans le nouveau prêt servant à racheter la soulte à condition que sa capacité d’emprunt le lui permette. Il faudra donc prévoir le cas échéant des frais de remboursement anticipé.

Des frais à prévoir en plus

Le rachat d’une soulte implique des frais inhérents à tout achat immobilier : les frais de notaire (entre 7 et 8% de la valeur de la soulte à répartir entre les conjoints ou les héritiers), les frais du prêt immobilier (les pénalités de remboursement anticipé, les frais de dossier, les frais de garantie, l’assurance de prêt) et les frais du droit de partage (1,80% depuis le 1er janvier 2021).

9 Juin 2021

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