Un premier achat immobilier pour se constituer un patrimoine

Etre propriétaire de sa résidence principale, c’est avant tout habiter véritablement chez soi. C’est aussi se constituer dès que possible un patrimoine immobilier pour préparer l’avenir. Comment utiliser l’effet de levier du crédit pour le financer ?

Même si la hausse continue des prix de l’immobilier dans certaines villes peut dissuader, il n’est jamais trop tôt pour se lancer dans un investissement immobilier, d’autant que les  taux d’intérêt sont encore très bas cet automne (1.20% hors assurance en moyenne sur 15 ans en août dernier selon le courtier en crédit acrecredit.fr). Le crédit immobilier permet d’acheter aujourd’hui avec très peu, voire pas d’apport.

Les banques financent des projets d’investissement sans apport à condition de pouvoir leur démontrer que l’on s’est déjà engagé dans une démarche d’épargne : « Alors même qu’il n’a pas d’échéances de prêt à rembourser, un jeune qui met de côté chaque mois de 20 % à 30 % de ses revenus, parce qu’il vit encore chez ses parents ou parce qu’il en a simplement la volonté, témoigne d’une capacité à bien gérer son budget. Au-delà de l’apport constitué, c’est un signal extrêmement positif qui se traduit souvent par l’octroi de bonnes conditions de financement » explique Guy Poyen, directeur marketing du Crédit Agricole IDF dans les Echos.

Solliciter le crédit gratuit

Pour l’achat de la résidence principale neuve ou ancienne, il est ensuite opportun de rechercher sur quels financements complémentaires, les plus indolores possible, on va pouvoir éventuellement s’appuyer. En tête, on trouve le prêt à taux zéro (PTZ), un crédit gratuit, autrement dit une aide financière qui facilite l’accession à la propriété des ménages à revenus modestes et moyens depuis sa création en 1995. Sous réserve d’être primo-accédant, ce qui est souvent le cas quand on est jeune, et de répondre à certains critères de ressources et de localisation géographique du bien en cours d’acquisition notamment, le PTZ peut couvrir jusqu’à 40 % du coût global de l’acquisition. Au premier trimestre 2018, son montant moyen a été de 56.170 euros.

Viennent ensuite le prêt Action Logement (plus connu sous la dénomination prêt 1% employeur) réservé aux collaborateurs des entreprises de plus de 10 salariés, ainsi que diverses propositions émanant de collectivités territoriales (prêt Paris logement à 0 %, Nouveau Chèque Premier Logement de la ville de Marseille ou encore aide forfaitaire octroyée par Rennes Métropole notamment).

Le locatif, une alternative à envisager

Lorsque le niveau des prix au mètre carré atteint des sommets, comme c’est le cas dans certaines métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux, Rennes…) et n’offre pour unique perspective que la possibilité d’acquérir des surfaces d’habitation extrêmement réduites, il peut être intéressant de songer à l’investissement locatif pour constituer la première pierre de son futur édifice immobilier personnel. « C’est même parfois plus rationnel », affirme Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC France. « Car le poids des travaux allège la fiscalité, ce qui n’est pas le cas pour les propriétaires occupants. Et si on revend pour acheter sa résidence principale, il n’y a pas d’imposition sur la plus-value ». A une condition : « Accepter d’investir dans des régions où la demande locative est forte comme Lille et Nantes, où la rentabilité brute sera de l’ordre de 4 % à 5 % par an » (source Les Echos).

6 Oct 2018

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