Que vaut la défiscalisation Malraux ?

En 1962, le ministre André Malraux – l’auteur de La condition humaine – donnait son nom à un dispositif de défiscalisation qui est toujours en vigueur aujourd’hui malgré plusieurs révisions en 1995, en 2009 puis plus récemment en 2017. Mis en place dans le but de protéger le patrimoine architectural et historique des centres-villes, ce dispositif demeure très attractif.

Qu’est-ce que le dispositif de défiscalisation Malraux ?

Promulguée le 4 août 1962, la loi n° 62-903 dite « loi Malraux » vise à préserver et à valoriser les héritages architecturaux des grandes villes de l’Hexagone via la désignation de zones urbaines sauvegardées qui partagent certains critères : valeur historique ou esthétique reconnue. Ces secteurs sont régis par des règles d’urbanisme précises auxquelles l’ensemble des propriétaires possédant des immeubles en location doivent se plier, moyennant la déduction de toutes les dépenses nécessaires à une restauration de leur bien dans les règles édictées. Pour bénéficier de cette défiscalisation, le bien doit être mis en location nue pendant neuf ans.

Un dispositif qui fixe des règles précises

Pour calculer le montant de la réduction d’impôt octroyée par le dispositif Malraux, il faut partir du montant total des dépenses de restauration qui sont prises en compte par cette loi. Parmi les dépenses éligibles, on trouve : la restauration de murs ou de toitures extérieurs, la démolition, les travaux de réaffectation à l’habitation d’un immeuble qui n’avait plus cet usage, l’amélioration des habitats, l’aménagement de combles ou de parties communes pour en faire des espaces habitables, la mise en conformité, les primes d’assurance et frais de gestion. Il faut savoir que le coût des travaux peut être inclus dans le prêt immobilier servant à financer l’acquisition d’un bien destiné à être mis en location.

Comment faire son calcul ?

La réduction d’impôt s’élève à 30% des dépenses en travaux pour les immeubles situés dans les quartiers conventionnés ou PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur), et à 22% pour ceux qui se trouvent en PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine). Ainsi, pour des travaux qui s’élèvent à 400 000€ dans un PVAP, la réduction d’impôt est échelonnée sur trois ans et donne le calcul suivant : (400 000€ x 22%) / 3 = plus de 29 333€ par an. En matière de financement, un crédit travaux est limité à 75 000€. Il est donc intéressant d’intégrer les travaux au prêt immobilier, d’autant que ce type de financement permet de bénéficier d’un taux plus compétitif et de lisser le remboursement sur une durée plus longue.

Que choisir entre le dispositif Malraux et la loi Pinel ?

Ces deux dispositifs permettent de bénéficier de réductions d’impôts et sont compatibles avec la contraction d’un crédit immobilier. Mais chacune a ses avantages. Il faudra privilégier la loi Malraux si l’investisseur veut bénéficier d’une réduction d’impôts sur trois ans, qu’il préfère acheter dans des secteurs historiques chargés de patrimoine et que ses réductions d’impôts annuelles sont proches de 10 000€. La loi Pinel sera plus avantageuse pour les investisseurs qui souhaitent un rendement rapide et important, et qui investissent en fonction du prix au mètre carré et non pas en tenant compte de l’architecture.

16 Nov 2020

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