Logements anciens : le bon moment pour acheter ?

Immobilier neuf : les villes où les trois-pièces sont abordables

Les logements anciens sont souvent très énergivores. Autrement appelés « passoires thermiques », ces logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique vont être progressivement interdits à la location entre 2023 et 2034. Une aubaine pour certains acheteurs.

Le marché des logements anciens reste dynamique

Sur le marché des logements anciens, le volume des transactions ne faiblit pas et « reste encore très dynamique », comme l’affirme Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Par ailleurs, les prix n’ont augmenté que de 4,2 % depuis le début de l’année. Désormais, les candidats à la propriété doivent compter 3 194 euros/m2 en moyenne pour acquérir un bien immobilier ancien.

À Paris, où la tension immobilière est particulièrement forte, les prix plafonnent et dépassent toujours les 10 000 euros du m² au 1er septembre 2022. De plus, alors qu’une vente s’effectuait en 35 jours en moyenne avant l’arrivée de la crise sanitaire, il faut aujourd’hui en compter 60. « Les acheteurs sont présents, mais ils ont davantage la main et prennent le temps de choisir, voire de négocier  », ajoute Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.

Le marché de l’ancien face à un tournant

Si les chiffres de l’immobilier dans les dix plus grandes métropoles de France continuent de croître selon Meilleurs Agents, certains acteurs observent des changements. C’est le cas du réseau Laforêt qui constate qu’une partie de ces clients acquéreurs se détournent des projets d’achats de maisons en dehors des métropoles au profit d’un appartement dans le centre d’une grande ville.

De plus, comme l’explique le président de Sogeprom, Éric Groven : « Le marché immobilier ancien est un excellent indicateur de la situation économique et sociale et nous sommes passés, depuis le second semestre de 2022, d’une zone de haute pression atmosphérique en zone de basse pression. Ce qui semble annonciateur de turbulences ».

En cause ? La réglementation réservée aux passoires énergétiques qui est de plus en plus sévère. En effet, les passoires thermiques seront progressivement interdites à la location d’ici 2034. Dans ce contexte, beaucoup de propriétaires de logements très énergivores décident de les mettre en vente, faute de pouvoir faire les travaux nécessaires à temps.

Acheter une passoire thermique, une aubaine

« On assiste à une augmentation des ventes de surfaces entre 30 et 65 m² en raison de mauvaise note au DPE », constate Éric Groven. Le marché de l’immobilier ancien est à un tournant et pourrait se gripper. Or, certains peuvent y voir une opportunité. Si la situation peut être coûteuse pour les propriétaires qui sont contraints de vendre, l’enjeu reste écologique et social.

Dans ce contexte, les acheteurs qui ont les moyens de faire les travaux pour remettre ces passoires sur le marché vont permettre d’apporter une offre de qualité au bénéfice des locataires. Les passoires énergétiques peuvent s’acquérir avec une décote et comme il s’agit souvent d’acheter pour mettre ensuite en location, il existe des dispositifs pour profiter de ristournes fiscales ainsi que d’aides à la rénovation.

Souscrire un crédit immobilier pour acheter une passoire à rénover peut se révéler être une aubaine. Certains acheteurs et investisseurs, eux-mêmes, commencent à en prendre conscience. Il convient toutefois de ne pas investir sans prendre conseil auprès de professionnels du crédit.

20 Sep 2022

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