Faut-il continuer d’investir dans l’immobilier ?

Co-living, un nouveau mode d'habitation très prisé par les millennials

Entre crise sanitaire, pression fiscale et hausse continue des prix de l’immobilier, on peut s’interroger sur la pertinence d’un investissement immobilier en 2021. Les performances des dernières décennies confortent l’idée qu’il s’agit d’un placement sûr et rentable, qu’en est-il aujourd’hui ?

La pierre a la cote

Malgré les confinements ainsi que les incertitudes sur l’emploi et l’économie, les transactions immobilières se sont maintenues au-delà du million dans l’ancien en 2020 ! La performance est notable, car on craignait un effondrement après une période euphorique. D’autant qu’en plus de la Covid-19, le resserrement des conditions d’accès au crédit immobilier décidé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) avait déjà mis un premier frein au financement. A cela s’ajoute le ralentissement des délivrances de permis de construire qui allège les offres sur le marché du neuf. L’activité était donc menacée. Mais c’est sans compter sur l’attractivité de l’immobilier auprès des Français qui sont 75% à plébisciter l’immobilier comme mode d’investissement.

L’effet levier, l’atout majeur de l’investissement locatif

Il faut dire que les Français et la pierre, c’est une histoire qui dure. L’immobilier constitue plus de 60% de leur patrimoine – notamment à travers la détention de la résidence principale. Et l’immobilier le leur rend bien : il est le deuxième produit d’épargne le plus rentable selon l’institut de l’épargne immobilière, presque à égalité avec les actions. La rentabilité locative approche 5% en moyenne pour un logement étudiant, et elle peut atteindre 10% dans les villes moyennes ! Le principal atout d’un investissement locatif, c’est l’effet levier du crédit immobilier qui permet d’auto-financer un logement à travers les loyers. Et actuellement, les taux du prêt immobilier sont au plus bas : 0,99% seulement en moyenne sur 20 ans d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA ! Le coût d’un prêt de 250 000€ sur cette durée a été divisé par quatre depuis 2012, passant de 100 000 à 25 000€.

Des éléments à prendre en compte

Mais attention : pour un projet immobilier réussi, il faut le préparer en amont. Aujourd’hui, les prix paraissent avoir atteint un niveau plafond (près de 11 000€/m² à Paris et 5 000€/m² à Lyon), après avoir augmenté de 324% en 20 ans à Bordeaux par exemple ! Les chances de plus-value ne sont donc pas garanties. Par ailleurs, outre le risque de vacance ou d’impayés, la réglementation se montre de plus en plus drastique sur les normes environnementales, contraignant les propriétaires à effectuer des travaux d’économie d’énergie. Et la fiscalité ne relâche pas la pierre entre taxe foncière en hausse, prélèvements sociaux à 17,2% et taux marginal d’imposition sur les recettes locatives. Néanmoins, il existe des dispositifs pour contrer ces coûts, comme MaPrimeRénov’ qui est une aide pour les travaux d’économie d’énergie, le Pinel dans le neuf qui permet de réduire ses impôts sous conditions ou le Denormandie dans l’ancien qui permet également de défiscaliser.

Investir dans la pierre demeure donc un placement prometteur, à condition de sélectionner avec soin le bien et l’emplacement en misant sur le long terme. Côté financement, pour un investissement locatif réussi, il est conseillé de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Il optimise le dossier de l’emprunteur et le dirige vers l’établissement prêteur le plus à même de le financer aux meilleures conditions.

28 Mai 2021

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