Les villes d’Est Ensemble appliquent désormais l’encadrement des loyers

investissement locatif et flat tax

Depuis le 1er décembre 2021, les neuf villes de l’Établissement public territorial Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) appliquent le plafonnement des loyers. Cette nouvelle mesure doit permettre aux étudiants et travailleurs de trouver un logement malgré l’augmentation constante des loyers des locations de proche banlieue parisienne. Une aubaine pour l’investissement locatif et le crédit immobilier.

Les types de locations soumis à l’encadrement des loyers d’Est Ensemble

Seuls les baux signés à partir du 1er décembre 2021 sont soumis à l’encadrement des loyers. Les locations concernées doivent être destinées à l’usage exclusif de résidence principale et sont :

  • Les habitations vides ;
  • Les habitations meublées ;
  • Les baux mobilité.

Les locations pour résidence secondaire, les logements de fonction et les locations de vacances ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers.

Loyer de référence majoré : le loyer maximal à ne pas dépasser

Pour calculer le loyer plafond, plusieurs paramètres sont à prendre en compte, comme le type de logement (maison ou appartement), meublé ou vide, l’année de construction ainsi que le nombre de pièces principales.

À la lumière de ces informations et en fonction de l’emplacement géographique de l’habitation, sont établis : le loyer de référence, le loyer de référence minoré de 30 % et le plafond à ne pas dépasser (loyer majoré de 20 %).

Un site dédié permet de calculer le plafond s’appliquant à un logement. Un tableau récapitulatif indique les montants hors charges par m² et par mois pour le loyer de référence minoré, le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser, il suffit de multiplier le loyer de référence majoré par la surface habitable.

Dépasser le loyer de référence majoré grâce au complément de loyer

Même si la loi rend possible l’ajout d’un complément de loyer au loyer de référence majoré, aucun critère particulier n’est précisé. De ce fait, le locataire peut contester le complément de loyer pendant les trois premiers mois du bail si celui-ci n’est pas justifié.

Le complément de loyer peut être envisageable dans le cas où l’habitation présente des prestations exceptionnelles : vue imprenable sur un site historique, duplex, etc.

Risques encourus en cas de non-respect de l’encadrement des loyers

Les sanctions encourues en cas de non-respect des plafonds fixés par la loi sont :

  • L’obligation pour le bailleur de diminuer son loyer et de verser à son locataire l’ensemble du trop-perçu.
  • En cas de refus d’appliquer la sanction, le bailleur encourt une condamnation à une amende dont le montant peut aller jusqu’à 5 000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour une personne morale.

Avant de se lancer dans un projet d’investissement locatif, il est donc nécessaire de se renseigner sur l’encadrement des loyers. Et pour un projet réussi, il est recommandé de faire appel à un courtier. Les mesures du HCSF devenant obligatoires dès janvier 2022, le courtier aura pour mission d’établir un plan de financement en accord avec les critères du Haut Conseil de stabilité financière.

28 Déc 2021

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